杜玉华《购物中心筹备开业20大要点策略》

【课程背景】
 
  据赢商大数据监控的366个城市中,未来两年,筹备开业的购物中心达1439个。这其中,谁能揽下“新晋网红打卡mall”头衔?谁将成为实体商业创新范本?
 
  另一方面,随着经济下行,疫情常态化,房地产下半场、消费者需求变化、新兴品牌更迭不断等综合因素冲击,新项目开业面对着前所未有的压力。如何差异化经营,打造商业体亮点,完善品类,丰富产品体系阶梯,增强客户粘性。
 
  【课程收益】
 
  1、从产品策略、资产管理的底层逻辑开讲,帮助学员明确业主目标和项目开业目标掌握:
 
  开发和商管抱团、高效协同6大要点
 
  模块化计划3大要点
 
  二装管控5大要点
 
  有效前策3大要点
 
  开业前营运和推广3大要点
 
  一共20个影响新项目按时、满铺、精彩开业的要点。
 
  2、讨论互动多:有十多个个需要学员动脑、与老师互动的讨论思考题
 
  3、方法工具多:除了学员讲义,课后附送6个资料(1套项目评价表、1套模块化计划表、1套二装管控执行表、1个新项目开业品质评价表、1个市场租金测算表、1个开业营销案例)
 
  【课程对象】
 
  涉足商业的房地产开发公司、商管公司、资管公司中高管和执行层。
 
  【金牌讲师】
 
  杜老师:
 
  拥有 26年商业经验(奢侈品/潮流百货从业经验19年,SHOPPING MALL从业经验7年),其中:10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。先后为香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团、招商蛇口等标杆企业商业地产课程授课导师。
 
  【课程大纲】
 
  导入:头部港资购物中心为什么能够穿越周期?
 
  模块一  底层逻辑--产品策略
 
  #开发与商管高效协同的前提之一:对销售型物业的产品策略和零售商业地产的产品策略的区别有正确认知
 
  购物中心顾客
 
  购物中心产品组件
 
  直接顾客导向:4个产品组件
 
  间接顾客导向:4个产品组件
 
  【案例:重庆光环产品创新策略解析】
 
  讨论题:
 
  李佳琦的生意模式?为什么购物中心的直播带货效果不好?
 
  购物中心产品结构拆解有什么用?
 
  你认为,一个什么样的产品力算法可以大致衡量不同购物中心的产品力水平?
 
  竞争日趋激烈,对手林立,单个项目如何打防御战,抬高门槛,挖深护城河?
 
  大型连锁购物中心门槛不高、护城河不深,靠什么生存和发展?
 
  模块二 底层逻辑--资产管理
 
  #开发与商管高效协同的前提之二:对持有物业资产估值有正确认知
 
  一、资管视角:资产估值算法
 
  二、商管视角:NOI拆解4个公式,提升租金4件事情
 
  三、资产管理模式比较和轻资产3大核心竞争力
 
  讨论题:
 
  恒大输在哪里?华润、龙湖、万科、万达······,赢在哪里?
 
  业主如何选择持有物业的资产管理模式?
 
  业主如何从市场中筛选出优秀的“轻资产管理公司”,挖到矿、避开坑?中小型轻资产管理公司凭什么获取业主信任,从竞争对手那里抢到优秀的项目?
 
  房地产下半场,地产开发公司要不要进入“轻资产管理输出”赛道?
 
  模块三 筹备开业目标
 
  一、业主大目标:安全、品质、收益(长期持有/短期持有)
 
  二、开业小目标:按时、满铺、精彩(招商品质/大营运品质)
 
  讨论题:独立核算的商业物业要达成现金流平衡,年最大还贷额测算
 
  计算题:资产增值测算
 
  模块四 筹备期模块化计划3大要点
 
  一、节点图:逻辑正确的筹备期模块化节点图
 
  二、消防概念:消防四证概念;取证关键点
 
  三、计划表:方便执行的计划表格创新
 
  讨论题
 
  帮助租户按时取得消防证照的关键点?
 
  什么是联合/独立验收?如何开展?
 
  一消、二消合并取证可行吗?风险点?设计逻辑
 
  模块五 高效协同6大要点
 
  一、指挥部:统筹总控各公司
 
  二、考核激励机制:对事不对人,彼此承担责任
 
  三、内控计划:主动抱团,高效协同
 
  四、商业提资:共同产品研发,充分提资
 
  五、资金安排:合理安排筹开资金
 
  六、接管和移交:共同发现问题和解决问题
 
  讨论题:
 
  租户提出装修补贴,怎么办?
 
  如何让项目开发公司主动积极配合商业管理公司推进开业计划节点?
 
  模块六 二装管控5大要点
 
  一、二装管控组织到位,执行力强【总经办】
 
  1、3张销项表   2、3类会议
 
  二、开业前5个月,商户批量进场装修【招商营运/工程】
 
  --4种常见问题和解决方案
 
  二、现场装修管控流程和标准清晰【工程】
 
  --1套流程、5个节点、1个甘特图
 
  四、图纸管控、装修验收流程和标准清晰【工程】
 
  五、开业前1个月完成安全保障和政府报备【物业】
 
  模块七  项目前策3大要点
 
  一、筹备期市场调研关键点?
 
  1、1、区域
 
  2、商圈--一二三级商圈;细分市场
 
  3、项目--资产、管理、经营
 
  4、竞争对手
 
  一、二、如何正确使用SWOT分析工具推导项目经营策略和定位?
 
  1、SWOT分析表--九宫格
 
  2、四大策略
 
  3、定位步骤和定位关键词筛选表
 
  三、租赁决策文件如何编制?如何获取相对准确的市场租金?
 
  1、租赁决策文件
 
  2、市场租金测算方法--比较网格法
 
  模块八 开业前营企3大要点
 
  一、提炼易于传播的SLOGON
 
  二、一店一色和平面布局审核,提升店铺“场能”
 
  三、开业火爆,并避免开业后客流断崖式下滑
 
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