房地产企业土地增值税详解及成本分摊技巧
房地产企业土地增值税详解及成本分摊技巧
【主讲专家】王老师，注册税务师、会计师，某税务局培训老师，数家房地产企业税务顾问、阳光财税答疑专家。有常年战斗在一线的税务稽查经历，深刻了解企业的税务问题，擅长所得税汇算稽核、税务风险评估与税收成本控制。
【培训时间】2015年08月13日全天报到，14-15日（周五、六）9:00-17:00培训。
【培训地点】上海•新梅华东大酒店 (闸北区天目西路111号上海火车站南广场）
【课程大纲】
l 第一部分： 土地增值税征税范围及计算流程1、土地增值税征税范围的条件是哪四个？如何理解？ 2、土地增值税纳税人的确认需要注意哪些问题？
3、土地增值税计算的流程是什么？各个环节如何衔接？ 4、集体土地开发是否属于土地增值税征收的范围？
l 第二部分： 土地增值税清算流程详解
1、收入确认原则和依据是什么？确认收入的时点在开发流程的哪个节点？
2、诚意金、违约金的土地增值税有什么风险？与其他税种的风险区别在哪里？
3、违约金的扣除凭证需要注意哪些事项？
4、“以地换房”“以房换地”的纳税义务发生时间是？计税依据如何确定？通过具体的案例给您详细解读。
5、如何理解“销售价格明显偏低”？具体的标准是什么？是否存在个人所得税的风险？
6、不同“买一送一”模式下如何控制税收风险？送车位、送物业、送面积、送旅游、送家电……
7、代收费用如何操作税收风险最小？在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题？
8、“竣工决算”如何理解？计算土地增值税的重要意义是什么？
l 第三部分： 土地增值税重点问题解析
1、土地增值税扣除项目扣除的四个原则是什么？
2、如何把握“按国家统一规定缴纳的有关费用”？契税、拍卖费用、土地闲置费的待遇有何不同？
3、如何理解合法有效的凭证？白条如何规避税收风险？
4、不同政府返还资金在会计处理需要注意哪些问题？税收待遇有何不同？
5、不同方式下取得土地使用权如何确认土地成本？（股权收购、建设--移交、接受土地投资、划转、拆一还一等）
6、“拆一还一”方式下的契税计税依据如何确定？不同拆迁费支付方式对税负的影响是什么？
7、房地产开发企业不同时间节点取得土地，土地使用税纳税义务发生时间如何把握？
8、拆迁费如何列支风险最小？记账凭证如何列示？如何应对“现金”科目金额较大的困惑？
9、人防设施发生的成本可以扣除吗？红线外的道路、公共设施配套开发是否可以扣除？
10、资本化利息如何归集开发成本？资本化的起点和终点如何把握？
11、开发间接费是否可以列支业务招待费？差旅费？会议费？私车公用？
12、企业不同融资方式税收风险如何控制？（银行借款、股东借款、民间融资、转贷、委托贷款、统借统还、明
股实债、财务顾问费、罚息等等）
13、如何计算不同类型的土地增值税临界点，使得土地增值税的最佳税负？
14、如何把握与理解土地增值税强制清算和通知清算？
15、土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么？如何分期？如何分类？
16、清算开始后凭证的截止时间是如何规定？清算后发生的后续成本是否可以“二次清算”？
17、项目内进度不一，却达到“通知清算”的条件，如何分摊公共配套费？
18、如果成本部分账务有所欠缺，是否可以核定成本金额？核定的标准是？
l 第四部分：成本分摊的技巧与案例分析
1、确立成本分摊方法的原则是什么？
2、占地面积法的适用条件以及关键点是什么？
3、建筑面积法下，如何确定分摊的成本金额？会计与税收的差异是？
4、如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，在成本分摊方法中如何有效把握？
5、会计、企业所得税、土地增值税计算中完全单位成本的金额如何确定？
6、如何理解层高系数法？层高系数法的对税收的影响有哪些？如何有效掌握该方法计算步骤
7、不同成本分摊方法如何有效结合？对企业整体税负的影响是什么？
8、不同成本对象采取不同的成本分摊方法如何结合？对企业整体税负的影响是什么？本课程通过具体的案例，
为您一一解读成本分摊的奥妙于精髓，让您不再为此困惑。
l 第五部分：重点问题解析
1、什么是装修？销售精装房的利与弊是哪些？
2、什么是软装？什么是硬装？二者的税收待遇是否相同？
3、不同形式的售楼部如何进行会计处理？如何归集发生的成本费用？税收对此又是如何规定的？如何协调可以
减轻税负？
4、售楼部是否缴纳房产税？ 物业用房是否会产生房产税？ 5、什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？
6、如何划分材料和设备？二者的税收待遇有什么不同？
7、“甲供材”业务双方如何进行会计处理？如何纳税？ 8、“甲供材”业务如何开具发票？如何索取发票？
9、装饰劳务和“甲供材”税收处理有什么差异？ 10、发生“甲供材”业务如何进行提供相关的资料？
11、劳务分包、钢构立体车位如何让索取发票？
l 第六部分：答疑
【培训费用】单次课程培训费2300元/人食宿费用自理，会务组代办，标间380元/ 天（含双早），午餐70元/人。
2015年08月长沙 27日-29日 段文涛《房地产营改增最新动态与湖南省土地增值税清算最新要求》
2015年08月南宁 13日-15日 蔡昌《房地产开发项目成本分摊与成本核算技巧》
2015年08月青岛20日-22日 郑亚和《房地产开发全程票据处理技巧与风险点内控设计》
2015年08月上海13日-15日 王浩鹏《房地产企业土地增值税详解及成本分摊技巧》
2015年08月武汉 27日-29日杨汝明《房地产行业“重特事项”的会计核算与税务处理及营改增最新动态》
2015年08月重庆27日-29日 樊剑英《2015房地产行业最新形势与土地增值税全程攻略及项目成本控制策略》
说明：以上相关招生简章和报名表均可通用电话
021-61722848.13162454584 或QQ:3131824373 索取
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