【课程背景】

 

　　在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税税负比重较高。土地增值税计算流程之繁琐、扣除项目之复杂，况且各省就土地增值税清算疑难问题解释不统一，进一步加剧了土地增值税清算的难度，搞得会计人员无所适从。随着营改增工作的推进，新老项目交替开发，使得收入、成本的确认更是难上加难！国家税务总局于去年颁布了《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（70号），就土地增值税清算的六大核心问题做了关键的规定，对土地增值税的清算将产生历史性的革新！

 

　　本次课程依据现行土地增值税法规，紧密结合地方政策及总局最新颁布的土地增值税申报表（税总函【2016】309），在营改增时代的大背景下，通过具体、浅显、通俗的案例和成本分摊解读，分别从土地增值税征税对象到纳税人认定，从收入时间的节点、金额到扣除项目的确认，从扣除凭证到各税种风险分析，从成本分摊方法的差异到清算结果的比对……逐一解读土地增值税清算技巧与风险点，通过两天学习让各位学员通过课堂的解读与实战演练，彻彻底底学通并完整地掌握土地增值税清算方法，独立完成清算项目。同时凡是关于土地增值税和成本分摊的困惑问题，课堂现场老师将一一为您解答！让您这两天绝对受益匪浅，不虚此行！

 

　　【金牌讲师】

 

　　王老师：著名税务策划专家，会计师，注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇算清缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座上百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，善于与学员互动交流答疑解惑因而受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

 

　　【课程对象】

 

　　各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一节：土地增值税清算概述

 

　　1．阐述土地增值税计征范围

 

　　2．土地增值税的计算流程

 

　　3．土地增值税的扣除原则

 

　　4．结合增值税政策解读扣除凭证的类别

 

　　5．土地增值税的预征制度

 

　　6．土地增值税清算的两种情况

 

　　7．清算单位的确定以及不同税种“项目”的区别

 

　　8．清算的分类标准

 

　　9．二次清算的必要性以及流程

 

　　10．土地增值税的核定征收

 

　　11．清算年度土地增值税的扣除

 

　　第二节：土地增值税收入的确认

 

　　1．土地增值税确认收入的时点以及金额

 

　　2．营改增背景下土地增值税确认收入的金额

 

　　3．买房赠送面积、车位、物业等收入的确认

 

　　4．抵券销售模式下收入金额的确认

 

　　5．“零首付”的税收风险分析

 

　　6．售后回租模式下如何减轻税负

 

　　7．销售价格偏低如何确认收入金额

 

　　8．产权式酒店销售收入的确认

 

　　9．如何辨识价外费用

 

　　10．土地投资的税收风险分析

 

　　11．合作建房税收风险分析

 

　　12．不同代理销售模式收入金额确认

 

　　第三节：土地增值税清算扣除

 

　　1．招拍挂方式下土地成本的确认

 

　　2．接受土地投资式下土地成本的确认

 

　　3．以房换地方式下土地成本的确认

 

　　4．拆迁还建方式下土地成本的确认

 

　　5．以股权转让名义转让股权土地成本的确认

 

　　6．红线外支出是否确认土地成本

 

　　7．集团拿地分公司开发土地成本确认

 

　　8．土地返还款的处理

 

　　9．营改增之后开发成本金额的计量

 

　　10．成本差的税收处理

 

　　11．开发间接费扣除注意事项

 

　　12．建安、基础、公配的三流一致

 

　　13．不同形式的车位（人防、有产权、无产权、机械车位）如何分割收入与确认成本扣除

 

　　14．装修成本的扣除

 

　　15．售楼部的土地增值税扣除

 

　　16．预提费用的扣除

 

　　17．财务利息的扣除规定解读（不同融资方式资金成本的确认）

 

　　18．印花税、土地使用税如何扣除，

 

　　19．税金与收入的配比关系如何协调

 

　　20．注册地与项目地不同城建税税率的差异

 

　　21．“自产货物”对土地增值税的影响

 

　　22．销售“旧房”的土地增值税计算流程

 

　　23．销售“旧房”的核定征收

 

　　24．“旧房”案例实战演练（分为提供评估价格、提供发票、核定）

 

　　第四节：营改增后会计核算暨拆迁还建税收风险分析

 

　　1．营改增后房企会计核算科目变化

 

　　2．增值税在会计报表的列式

 

　　3．增值税纳税义务发生时点和收入确认时点差异分析

 

　　4．房企增值税特殊（全程）会计处理解读

 

　　5．“项目”核算标准不同对增值税和土地增值税的影响

 

　　6．如何准确计算不得抵扣进项

 

　　7．预缴增值税抵扣应交增值税方法解析

 

　　8．拆迁还建方式会计处理不同引发税收风险的不同：

 

　　（通过新老项目、全流程的会计核算，解析增值税、企业所得税、土地增值税的营改增前后变化，发票开具等问题）

 

　　第五节：成本分摊

 

　　1．占地面积法解读以及实战演练

 

　　2．会计、所得税、土增等建筑面积法的运用以及实战演练

 

　　3．直接成本的解读以及实战演练

 

　　4．预算造价法的解读以及实战演练

 

　　5．层高系数法的解读以及实战演练

 

　　6．“一手房”清算申报表填报以及实战演练

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