谯闻东：房地产项目前期流程、策略、管控和各部门紧密配合模式分析及实战案例借鉴

当前形势下，项目前期投资决策、兼并收购及案例总结

主讲：谯闻东老师

课程时间：2天   

课程大纲：      

一、房地产行业投资环境分析与决策

  1．现阶段房地产业的政策导向

2. 目前国内房地产行业的投资形势

案例：标杆房企业未来5年的战略目标和投资策略

二、房地产项目前期拿地定位决策

1.企业投资战略和惯性

Ø  房地产企业投资决策的六大实施步骤

Ø  内部土地研判的实施流程

  2.如何选城市--城市评价标准和指标体系

  3.企业自身产品定位—“有所为和不为”

      案例：标杆地产产品标准化模块体系

4.前期投资测算定位和风险控制

   （1）静态测算或动态测算

  案例：佳宇项目静态测算表   保利项目的动态测算研究

   （2）标杆地产前期关注的经济指标类型解读

    如;IRR   NPV  NAV  净现金流量 净利润率 获利指数等

   （3）开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标标准

   5.从营销前置的视角去解读土地— “客户、产品与土地”

   项目前期定位模板和项目建议书

   6.企业内部投委会的职能与权限对标

   案例：龙湖某项目投资报告分享

    7.标杆地产风险控制

     案例：龙湖项目测算红线设置要求

     碧桂园拿地土地测算获利倍数判断  

三、当前标杆企业土地获取的策略转型——兼并模式

1.通行的地块获取方式

招拍挂、旧城改造、概念地产（创客）拓地、一二级联动、品牌优势圈地、组合模式等

2.当前形势下，大公司取地模式研究

（1）在一二线城市如何利用“光环”效应拿地  

国企：招商局案例、天房案例

民企：恒大、龙湖案例

（2）大城市周边卫星城及重点二线城市拓展敏感点  中航、万达案例

3.兼并模式

（1）基本模式：

A.项目收购   某地国企项目出让案例

B.股权收购   收购新项目公司、收购旧项目、收购非项目公司等

C.国企重组   

案例：收购某项目股权的经验总结

(2)项目兼并收购的基本流程和节点

(3)兼并过程中的尽职调查要素剖析

 尽调报告和清单

(4)股权转让过程中的法律税务问题

案例：某公司问题剖析

(5)股权转让协议的签订和落实

案例：某标杆公司转让协议的条款

4.标杆公司其它收购勾地策略

（1）合作开发

   联合拿地开发、 合作建房、轻资产模式、与资方的多种合作模式等等

（2）转让在建项目

（3）股权托管

（4）主导变更用地类型

（5）租地开发    成都、佛山案例演示

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