房地产企业资本运作实操及案例分析

房地产企业资本运作实操及案例分析

              --------解决企业发展瓶颈，打造企业核心竞争力

【课程大纲】

第一部分：中国房地产的金融环境及现状

一、 中国房地产行业的四大发展阶段

1、 建设阶段（以建设为核心的初级阶段）

2、 策划阶段（以市场为核心的发展阶段）

3、 资本运作阶段（以金融为核心的竞争阶段）

4、 资源阶段（以资源为核心的生存阶段）

二、 中国房地产金融发展的背景和基础

1. 百姓对房产拥有的特殊理念造就了极大的市场需求

2. 中国是一个资本十分丰富，但资本市场建设落后、资本工具十分缺乏

3. 房地产行业的缺钱现状是产业结构的不合理及资金结构不合理造成的

4. 房地产企业缺钱的根本原因是自身的金融建设水平普遍极低、金融能力差

三、 中国房地产资本运作的现状

1. 金融环境较差，金融工具十分缺乏

2. 资金供应量渠道少，专业水平低

3. 企业金融建设能力极弱，金融建设体系不完善

4. 投资策划及投资管理十分落后

四、 中国房地产资本运作的发展趋势

1. 资本运作能力已成为房地产企业的核心竞争力

2. 资本运作的水平决定着企业能力的强与弱和发展能力的好与坏

3. 房地产企业资本运作成败决定着企业发展的速度和规模

4. 金融策划的水平往往决定着项目的成与败

5. 地产与资本的结合将更为紧密

6. 经济的发展水平将改变房地产的传统盈利模式

7. 房地产资本运作的操盘人将成为行业发展的主角，运营和开发将逐步分离

8. 房地产企业并购重组、房地产股权投资基金、房地产信托投资基金(REITs)、房地产资产证券化等资本运作工具将得到快速发展

第二部分：房地产企业之金融策划

一、 房地产项目资金需求分析

1. 地产投资的资金需求

A：土地资金：获得土地，储备土地的资金需求，占房地产资金需求的比例最大，资金使用集中，但供应渠道最少，以自有资金为主。

B：开发资金：完成建设至销售阶段的资金需求，资金使用分散，解决方式多样，银行信贷虽占了绝对比例，但却没有专业地产开发贷款品种。

C：过桥资金：需求很大，但只有非正规渠道供应。

D：按揭贷款：唯一的最成熟、最完备的地产金融品种

2. 结合公司现状实施项目资金需求的分析

二、 房地产项目融资策划的融资模式选择

1、 债权融资（债权融资的特点）

2、 股权融资（股权融资的特点和种类）

3、 股加债融资（贷投联动）

4、 收益权融资（ABS）

三、 地产项目金融策划的基本要求

1、 兵马未动，粮草先行

2、 紧密结合，环环相扣

3、 成功为主，利润为辅

4、 综合分析，全面结合

四、 地产项目金融策划的关键要素和主要内容

1、 资源分析——融资的基础：对资源进行合理、巧妙、综合的使用，特别是运用无形资产；

2、 条件创造——融资的前提：条件不是天生的，要去创造和整合利用。有条件要做，没有条件创造条件；

3、 技术利用——融资的关键：包括项目的包装、方案的设计、谈判的技巧

4、 团队组成——融资的保障：融资模式的选择——融资的核心；

5、 风险防范——成功的基础：思考不成功状况下的应急方案，做到有的放矢。

第三部分：房地产资本运作之搭建金融资本平台：提高自身“造血”能力

设立企业自己的房地产私募股权投资基金（国内TOP10标杆企业基金运作案例分析）

1、 基金管理平台的搭建

2、 监管部门登记、备案

3、 基金合法募集资金

4、 投资人管理与服务

5、 私募基金如何与企业项目对接

6、 交易结构的设计（解决资金进退各环节的税收问题）

7、 如何做好风险控制

8、 怎样做好投资决策

9、 投后管理的重要性

第四部分：房地产资本运作之资产证券化：盘活存量资产

一、 房地产资产证券化（ABS）种类及案例分析

1、 盘活存量资产，解决未来资金折现问题

2、 解决房地产企业“只租不售”开发模式的资金快速回笼问题

3、 可以使售房尾款提前收回

4、 主要参与主体：原始权益人、ABS管理人、托管、监管人、认购人（持有人、投资人）、资产服务机构、差额支付承诺、担保人、各中介机构、登记及备案机构

二、 房地产投资信托基金（REITs）

1、 政策法规的滞后问题

2、 产权问题

3、 与银行贷款的竞争

4、 出表问题和税收问题

第四部分：房地产资本运作之并购重组：实现跨越式发展

1、 并购重组的意义

2、 并购重组的分类

3、 如何制定并购方案

4、 并购重组的财务运作

5、 资产的剥离与分立

6、 并购的风险及防范

第五部分：房地产资本运作之企业上市：改变企业发展模式

1、 房地产企业可以上市吗？

2、 上市房地产企业的优势分析

3、 房地产企业用什么上市？

4、 选择上市地点

5、 企业何时上市？

6、 上市前应规范哪些企业行为？

讲师介绍：

曹静波老师

中国人民大学MBA，和君咨询集团高级咨询师。

致力于中国企业金融力系统理论的研究与实践，长期从事私募股权投资、创业投资、政府引导基金及企业资本运作和民间资本投融资领域的研究、运营工作，是行业内的咨询和培训专家。

曾受邀为上海交通大学、四川大学、昆明理工大学等的企业培训课程授课，并先后为央企中交房地产集团、云南省科技厅、天津银行、廊坊银行、淄博市人社局、江苏省金坛经济开发区、河北省旅投集团等政府及金融机构做专题培训。

曹静波先生先后担任北京广安控股城市更新产业基金、北京城建棚改基金、冀商基金、河北国大基金、重庆恒信鑫基金、重庆翼博基金北京宁安信基金等国内多家基金企业和基金管理企业的高级顾问。

曾独立为国家科技部、汕头大学撰写《中以（色列）科技母基金规划方案》。

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