房地产企业金融趋势分析与投融资模式创新

房地产企业金融趋势分析与投融资模式创新

【课程大纲】

第一部分：中国房地产的金融环境及现状

中国房地产企业的四大发展阶段

中国房地产金融发展的背景和基础

中国房地产金融的现状

中国房地产金融的现状及发展趋势

一、 中国房地产行业的四大发展阶段

? 建设阶段（以建设为核心的初级阶段）

? 策划阶段（以市场为核心的发展阶段）

? 金融资本阶段（以金融为核心的竞争阶段）

? 资源阶段（以资源为核心的生存阶段）

二、 中国房地产金融发展的背景和基础

? 中国百姓对房产拥有的特殊理念造就了极大的市场需求

? 中国是一个资本十分丰富，但资本市场建设落后、资本工具十分缺乏

? 中国的房地产行业的缺钱现状是产业结构的不合理及资金结构不合理造成的

? 中国房地产企业缺钱的根本原因是自身的金融建设水平普遍极低、金融能力差

三、 中国房地产金融的现状

? 金融环境较差，金融工具十分缺乏

? 资金供应量渠道少，专业水平低

? 企业金融建设能力极弱，金融建设体系不完善

? 投资策划及投资管理十分落后

四、 中国房地产金融的发展趋势

? 金融能力已成为房地产企业的核心竞争力

1、 金融建设的水平决定着企业能力的强与弱和发展能力的好与坏

2、 企业的金融能力决定着企业发展的进度和大小

3、 金融策划的水平往往决定着项目的成与败

? 地产与金融的结合将更为紧密，金融能力将成为企业的核心竞争力

? 经济的发展水平将改变地产的传统盈利模式

? 地产金融投资商将成为地产行业的主角，地产运营和房产开发将逐步分离

? 地产基金、地产信托等新的地产金融工具将得到快速发展

 

第二部分：房地产企业的金融建设——全面提高房地产企业的投融资能力

??认识房地产的本质

??房地产企业金融建设的基本概念

??房地产企业的融资建设

??房地产企业的投资建设

一、 认识房地产的本质

? 房地产企业是投资运营商

? 房地产企业是产品制造商

? 房地产是类金融行业，房地产产品是金融产品

二、 房地产企业金融建设的基本概念

? 房地产企业是由建设体系、市场体系和金融体系三大体系构成的

? 金融体系建设就是投融资能力的建设

? 金融能力是企业的核心竞争力

? 金融建设是实现企业战略目标和根本保障

? 金融建设的内容及目标

1、 科学可行的战略

2、 优秀的团队

3、 丰富的资源

4、 畅通的资金通道

5、 强大的技术能力

6、 健全的金融平台

三、 房地产企业的融资能力

(一) 房地产企业金融建设的误区

? 金融建设就是融资，金融能力就是融资的能力

? 融资就是“借钱”，借钱只找银行

? 企业的融资能力取决于企业与金融机构的关系

? 缺钱的时候才融资，融资是为了解决需求—债权融资的误区

? 没有能力完成的项目才走合作之路—股权融资的误区

? 必须符合上市条件才开始上市工作—资本融资的误区

? 融资工作是财务部门的工作和责任

? 金融人才就是金融机构出来的人才

(二) 房地产金融建设的核心内容

? 制定房地产企业的金融战略

? 打造富有战斗力的金融团队

? 建立和维护金融资源

? 全面提高金融建设的技术能力

? 建立融资信用体系

? 打通资本通道

? 建立金融平台

A. 制定房地产企业的金融战略

1、 金融战略是房地产企业发展的核心战略

2、 金融战略的基本要求：系统、全面、可行

3、 金融战略的主要内容：

—金融建设目标

—团队建设的规划

—资源建设的规划

—资本战略

—执行保障

B. 打造富有战斗力的金融团队

1、 独立和充实的金融专业部门是金融建设的根本保障

2、 企业金融部门的设置和主要功能

3、 金融人才的解决办法

4、 金融运作部门与财务部门的关系

5、 如何提高金融团队的运作能力

C. 金融资源的建立和维护

1、 金融资源的建设是一项长期系统的工作

2、 债权融资资源的建立靠技巧、维护靠信用

3、 股权融资资源的建立核心是诚意和让利

4、 多种融资资源、各种融资渠道的整合利用

D. 全面提高金融建设的技术能力

1、 加强融资人员的专业培训，不断提高融资技术水平

2、 灵活使用各种融资模式

a、债权融资。核心：风险防范的设计。“讲风险”在于设计一种最大限度的防范风险模式。

b、股权融资。核心：盈利模式的设计。“讲赚钱”关键在风险锁定的情况下盈利最大化。

c、资本融资。核心：发展模式的设计。“讲发展”在于战略的描绘、美好前景的设计。

d、市场融资。核心：条件的合理设计，科学的条件设置

3、 全面整合融资资源，充分利用所有融资条件

4、 融资架构的设计

5、 融资方案及报告的包装

E. 信用体系的建立

1、 建立信用是一项长期、系统的工作

2、 真正的信用是从小处建立的，要“讲”信用

3、 企业可以失去一切，但不能失去信用

4、 建立信用是需要花成本的

F. 资本通道的建立

1、 资本通道的畅通是地产业发展的必须之路

2、 上市准备是不需要任何条件的

3、 资本通道的建立并不是为了融资，而是拥有资本工具

4、 灵活的上市之道——成功为原则

5、 拥有工具是重要的，但变成工具则是有风险的

G. 金融平台的建立

1、 产融结合，地产商将永远立于不败之地

2、 地产信托基金—资产证券化的最佳途径

3、 产业基金—房地产商最应该面对的金融工具

四、 房地产企业的投资能力

(一) 企业的投资能力决定着企业的成与败

? 企业的成功与失败不是由融资能力决定的

——所有成长起来的企业都是投资水平高的企业

? 所有项目失败都是由投资错误造成的

? 企业的生存能力实际是由投资能力决定的

——生存时间长的企业都是极少犯错误的企业

? 不犯错误往往比成功更重要

——一次成功只能减少一次失败，而一次失败却可能毁掉所有成功

(二) 企业投资的误区

? 有钱是最重要的，只要有钱就能赚到钱

? 赚到钱就可以投资，是否投资仅与资金实力挂钩

? 好项目就是好的投资项目

? 好项目不做就没有了，好地不买就失去了

? 投资汇报就是资本回报

? 自己有钱就绝不借钱投资，借钱会减少投资收益

? 投资节奏由企业的资金状况决定

? 自己的钱用空了才开始借钱

(三) 企业投资的原则与基本要求

? 企业的成长和发展要分长、中、短期不同目标和需求

? 投资分析不仅仅是项目的分析，投资决策的依据不仅仅是项目可行性

? 好项目并不一定是可以投资的项目

? 宁肯不做绝不强做

? 风险比利润更重要

? 今天的钱比明天的利润更重要

? 可以把机会留下但不能把流动停下

? 赚到钱永远比赚到多少钱更重要

? 机会不变成钱就不是机会，有钱就可以拿到机会

? 会用借来的钱，控制自有的钱

(四) 如何提高企业的投资能力

? 高度全面提高认识，建立投资管理体系

? 专业管理：建立专业投资部门，打造优秀投资团队

? 发挥专业机构的作用：与专业机构结合，提高投资技术水平

 

第三部分：房地产项目的金融策划——解决好项目的投融资问题

??地产项目金融策划的价值和目的

??房地产项目的投资策划

??房地产项目的金融策划

一、 地产项目金融策划的价值和目的

(一) 什么是地产项目的金融策划

(二) 实现目标与现实有效结合的重要手段——金融策划的目的

(三) 没有钱也能完成项目吗——金融策划的价值

(四) 项目不是靠有钱做出来的，是靠策划运作完成的

二、 房地产项目的投资策划

(一) 投资策划的基础—投资分析

? 项目的价值分析和判断

? 企业资本能力、融资资源、条件的分析（团队能力、技术管理能力）

? 结合战略、资金实力确定项目

? 严格按照现金流控制投资节奏

(二) 投资策划的核心—投资决策

? 投资决策的程序

A. 战略需求

B. 投资能力

C. 项目可行

? 投资决策的管理

A. 一人说了算是决策的大忌

B. 人人说了算等于人人说了都不算

C. 尊重专业意见但不受专业意见的限制

D. 决策时间长项目成功的时间就短

E. 失去机会可能是有更大的机会

F. 不能决策就不决策，不要强行决策

(三) 投资策划的保障—投资方案

? 投资模式的确定

A. 成功为主赢利为辅

B. 模式是可以变化的

? 赢利模式的确定

? 融资方案的策划

? 方案的论证及执行

? 投资架构的设计

A. 长远考虑，一步到位

B. 增加风险防范条件，设定防火墙

(四) 投资策划的执行—投资控制

? 投资计划的拟定

? 投资节奏的灵活把握

? 即时根据市场变化调整变化

三、 房地产项目的金融策划

(一) 房地产项目资金需求分析

? 地产投资的资金需求

A. 土地资金：获得土地，储备土地的资金需求，占房地产资金需求的比例最大，资金使用集中，但供应渠道最少，以自有资金为主。

B. 开发资金：完成建设至销售阶段的资金需求，资金使用分散，解决方式多样，银行信贷虽占了绝对比例，但却没有专业地产开发贷款品种。

C. 过桥资金：需求很大，但只有非正规渠道供应。

D. 按揭贷款：唯一的最成熟、最完备的地产金融品种

? 结合公司现状实施项目资金需求的分析

（二）房地产项目融资策划的融资模式选择

? 灵活使用各种融资模式

A. 债权融资（债权融资的特点）

B. 股权融资（股权融资的特点和种类）

C. 股加债融资（贷投联动）

D. 收益权融资（ABS）

（三）地产项目金融策划的基本要求

? 兵马未动，粮草先行

? 紧密结合，环环相扣

? 成功为主，利润为辅

? 综合分析，全面结合

（四）地产项目金融策划的关键要素和主要内容

? 资源分析——融资的基础

对资源进行合理、巧妙、综合的使用，特别是运用无形资产。

? 条件创造——融资的前提

条件不是天生的，要去创造和整合利用。有条件要做，没有条件创造条件

? 技术利用——融资的关键

包括项目的包装、方案的设计、谈判的技巧等。

? 团队组成——融资的保障

? 融资模式的选择——融资的核心

? 风险防范——成功的基础

思考不成功状况下的应急方案，做到有的放矢。

 

第四部分：搭建企业自己的金融平台——提高自身“造血”能力

? 如何设立房地产私募投资基金

? 如何通过资产证券化（ABS）获得现金流（盘活存量资产，解决未来资金折现问题）

? 发行公司债券

? 信托计划

一、 设立自己的房地产私募股权投资基金

1、基金管理平台的搭建

2、监管部门登记、备案

3、基金合法募集资金

4、投资人管理与服务

5、私募基金如何与企业项目对接

6、交易结构的设计（解决资金进退各环节的税收问题）

7、如何做好风险控制

8、怎样做好投资决策

9、投后管理的重要性

二、 资产证券化（ABS）

盘活存量资产，解决未来资金折现问题

解决房地产企业“只租不售”开发模式的资金快速回笼问题

可以使售房尾款提前收回

主要参与主体：

1、原始权益人

2、ABS管理人

3、托管、监管人

4、认购人（持有人、投资人）

5、资产服务机构

6、差额支付承诺人

7、担保

8、各中介机构

9、登记、备案机构

三、房地产信托基金REITs

1、产权问题

2、与银行贷款的竞争

3、出表问题和税收问题

讲师介绍：

曹静波老师

中国人民大学MBA，和君咨询集团高级咨询师。

致力于中国企业金融力系统理论的研究与实践，长期从事私募股权投资、创业投资、政府引导基金及企业资本运作和民间资本投融资领域的研究、运营工作，是行业内的咨询和培训专家。

曾受邀为上海交通大学、四川大学、昆明理工大学等的企业培训课程授课，并先后为央企中交房地产集团、云南省科技厅、天津银行、廊坊银行、淄博市人社局、江苏省金坛经济开发区、河北省旅投集团等政府及金融机构做专题培训。

曹静波先生先后担任北京广安控股城市更新产业基金、北京城建棚改基金、冀商基金、河北国大基金、重庆恒信鑫基金、重庆翼博基金北京宁安信基金等国内多家基金企业和基金管理企业的高级顾问。

曾独立为国家科技部、汕头大学撰写《中以（色列）科技母基金规划方案》。