商业地产定位与业态规划

商业地产定位与业态规划

一、引言 ——商业、商业地产的本质出发点

u 商业物业标的的再分类；

u 善战者，无赫赫之功；

u 商业定位的核心是渠道边际效益的建设；

u 从流通属性上分类：商业地产 = 电子商务；

u 商业并非阵亡于电商，而是死于同类竞争。

二、项目前期拿地选择 ——商业开发同生孩子的关系（项目整体启动的3个原则)

u 你是被动怀孕还是主动怀孕？

u 项目可研的7个前置分析；

u 项目两成阵亡于定位、五成阵亡于资金、三成阵亡于调研；

u 和党商量拿地 —— 有关筑巢引凤与关门打狗。

三、城市综合体综合项目定位

u 陷阱与馅饼 ——中国商业综合体特点；

u 商业项目各类型产品及盈利模式解析 —— 综合体不仅是商业；

Ø 零售类物业 —— 商业项目的4类工程变种

1. 商业街技术重点

2. 底商操作技术重点

3. 商业裙房技术重点

4. 单体楼技术重点

5. —— 风险正在悄悄靠拢，不要靠近6个位置；

u 综合体止损 —— 1、什么是定位？综合体各物业比例划分就是第一个定位。2、什么是定位？综合体各物业开发节奏就是第二个定位（案例：北京HM中心）；

u 商业业态类型：赔钱的与赚钱的；

u 主力店及非主力店互动意义；

u 详解主力店 —— 会招主力店不等于会用主力店，不要让钱白赔；

u 主力店实操逻辑（一） —— 真相；

u 主力店实操逻辑（二） —— 真相背后的真相；

u 颠覆规则 —— “形兵之极，至于无形”

u 核心重点：新时代商业的革命 —— 要用做“妓院”的心态做商业；

ü 革命（一） —— 快销集群10+1：

ü 革命（二） —— 常规零售混搭的意义及模式，论化学反应与物理反应：

ü 革命（三） —— 社交集群：

ü 革命（四） —— 粘性集群（购物中心市场化，电商的盲区战场）：

ü 革命（五） —— 外围集群消费力（抓点不如抓片，大数据的出口）：

ü 革命（六） —— 不图人流图粘性（关于活动创新及联发）：

ü 总结 —— 内场集群组合要素

u 商业地产和打麻将的关系 —— 10%人流概率制胜。

四、主力店招商计划不要被硬件断送

u 想招主力店和能招主力店是两回事 —— 设计失误会致命；

u 项目设计的四个关键阶段：小心别被专业的设计院忽悠；

u 商业是有生命的——商业项目各功能设计同人体器官的关系。

u 物业改造和规划与人流与粘性的关系 —— 建筑与引流

u 设计解决营销 —— 把项目商户拿空、它还是什么？

五、业务营销 —— 项目招商

u 商业租赁业务体搭建；

u 商务合同谈判要点；

Ø 租赁意向书解读及控制；

Ø 商务条款；

Ø 技术条款；

Ø 常规谈判周期；

Ø 合同陷阱：法务人员的真正使命与生存价值；

Ø 杠杆谈判：如何和商户讨价还价；

u 谈判典型失败案例 —— 一场有关忽悠实力的较量；

u 招商总监的困惑——自己越专业、谈判越被动；

六、致命的敌军？友军？ —— 物业管理代表着商业的未来

u 影子杀手——物业管理公司的潜在危害；

u 商业的未来？—— 物业管理公司，无敌的友军；

u 有趣的商管。

七、政策渠道的利用方式

u 政府帮你做项目 —— 没从政府身上赚到便宜的项目，都是源于不了解政府要什么：

九、商业地产营销的终极目的 —— 资产证券化

u 商业地产表象价值；

u 商业地产深度价值；

u 商业地产四种证券化组织模式  —— 什么样的物业能找到资金出口；

插课：翻过头来看真相

十、营销的本质

u 决战之后 —— 没有形成追击的决战胜利、没有任何意义；

u 追击一：横向资源链打击；

u 追击二：纵向产品链打击

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