产业园区的开发与运营管理

产业园区的开发与运营管理

课程对象：

（1）所有房地产企业，园区开发商/运营商/投资商，房地产行业咨询服务顾问及其他从业者；（2）各级政府的园区管理部门/管委会、政府投资开发平台、招商局等政府相关部门；（3）对园区开发运营、城市更新有兴趣的大学生、研究生及其他行业从业人员；

课程安排：2天，或多种灵活安排。

课程大纲：

Day 1 上午

1. 产业园区发展历程

1.11.0版：工业（集中）区

1.22.0版：高新区

1.3共同特征：单一、割裂“人-城-产”关系，钟摆效应、8小时园区；

1.43.0版：产城融合的综合性产业园区

2. 市场格局与标杆企业：建立自己的第二曲线

2.1 国家级合作项目：苏州工业园区（SIP）、中新天津生态城；

2.2 政府主导：上海张江-金桥-临港新城；

2.3 官助民办模式：大连软件园-亿达；

2.4 产业地产商：华夏幸福、清华启迪、天安；

2.5 地产商转型：万科产城模式；地产开发模式：香港数码港”；

2.6 创新地产商：瑞安综合性“知识社区”-上海创智天地、大连天地；

3. 产业园区的盈利模式与发展前景：行业大洗牌与格局重构

3.1 “勾地”与传统的租售收入

3.2 运营与服务收入

3.3 孵化投资收益

3.4 资本杠杆+开发持有+运营提升+金融退出（资产证券化）：租金回报率是关键指标，成本控制比传统房地产企业要求更高

4. 产业园区定位

4.1 “政府政策倾向+当地优势产业+发展商产业资源优势”三结合

4.2 产业聚焦+产业链深耕策略：2-3个产业为主导

4.2.1聚焦策略、多样性、抗风险

4.2.2主导产业与非主导产业的2-8原则：主导与多元

4.3 主导产业定位

4.3.1当地政府政策研究与探讨：政策倾向、优惠鼓励产业、新兴产业探讨

4.3.2市场和行业调研：市场竞品、目标客户访谈、主要目标行业分析、目标行业的选择、目标行业上下游产业链分析、行业专家访谈

5. 总体规划-园区的框架和骨骼

5.1 广场-大马路-车行为主的规划体系：以*临港新城为例

5.2 功能分区明确的规划理念：以*张江-金桥为例

5.3 “人”为本，建设15分钟工作-生活-消费圈

5.4  综合案例分享：*苏州工业园区（SIP）如何实现产城融合？

6. 如何以产业生态创新体系进行招商引资？

6.1聚焦2-3个主导产业；

6.2从主导产业中的行业龙头企业入手，通过带头大哥来吸引产业上下游的中小微企业，建立共同的产业链生态系统；

6.3与政府合作制定针对性的招商引资一揽子政策，吸引行业龙头落地；

6.4大数据与智能园区招商：如企查查的行业大数据系统

6.5配套、服务与赋能，搭建园区生态系统：人无我有、人有我优

7. 产业园区运营服务模式创新探索和实践

7.1园区传统运营服务体系：租赁、市场推广/活动策划、物业管理、配套服务

7.2建立独特的园区生态系统Eco-System

7.3Work工作-Live生活-Play餐饮娱乐/第三空间-Learn学习-Sports运动

7.4园区如何赋能企业？

7.4.1研发创新赋能产业链、价值链

7.4.2孵化-加速-联合办公的鲶鱼效应及产业价值链赋能

7.4.3公共服务平台-研发实验测试服务平台、公共会议服务中心、一站式政策服务平台、增值服务、产业基金/风投基金及投融资对接、论坛/活动

Day 1 下午实战案例*上海创智天地15+年打造大型综合性知识社区（园区）

创智天地占地49公顷，总建面近80万m2，美国SOM公司总体规划设计；项目总投资逾100亿元，涵盖房地产全品类产品，已开发运营超15年。创智天地项目成就：地标性项目，上海重要的知识高地和创新园区、国家创新型试点城区建设重大功能性项目；LEED多项金级和白金级认证；2013年第25次上海市长国际企业家咨询会活动和指定参观场地；2019年获美国土地协会“亚太卓越项目大奖。

1． 什么是知识社区（Knowledge Community）模式？

2.创智天地的初心和出发点（总体定位和设想）：将硅谷科技创新精神和巴黎左岸创意文化完美融合，以科技、文化、研发及创业为基础，园区-社区-校区“三区融合、联动发展”的大型综合性知识型社区；

3.SOM总体规划详解、如何融入硅谷理念？总体规划实施及其优劣势；

3.1*美国硅谷及旧金山SOMA-以色列-台湾新竹

4.项目分期开发策略及复盘：大型项目分期开发策略是项目成功的关键；

5.产业及园区：

5.1产业定位、聚焦及产业链策略；

5.2产业招商及园区运营；

5.3政府的支持政策；

5.4园区生态系统：如何打造？如何与大学校区、社区互动？

6.创新创业创投

6.1创业咖啡—IPO Club

6.2孵化器—InnoSpace/InnoSpring和创投基金设立、与硅谷和湾区的互动？

6.2.1*美国YC创业营介绍

6.2.2创业咖啡-孵化器:*中关村创业大街

6.2.3 联合办公：*WeWork、U Work、NakedHub裸心社

6.3运营和活动：创业营、创业比赛、Demo Day、黑客马拉松及创客嘉年华

7.商业-大学路商业街区：上海最具小资情调的商业街

7.1定位；与五角场副中心的错位及互补

7.2招商及运营；

7.3大学路升级改造及持续迭代之路；

8.居住：早期loft（工作室/生活）概念引入、住宅社区与园区融合、互动；

9.运动：“远东最大体育场--江湾体育场如何修旧如旧？定位调整及日常运营；

10.营销推广：如何打造创新型知识社区品牌形象？

“创智赢家”创业选秀电视节目；Countdown 年底倒计时；创客嘉年华

11.项目遇到的危机和挑战复盘；

12.资产管理及投融管退资本化运作经验分享

Day 2 上午实战案例--*大连天地产业新城12+年开发运营经验分享

大连天地位于大连旅顺南路软件产业带，东西绵延12.5 km、总规划26.5km2、总建面350万m2，总投入300亿元的超级新城，建成后居住及办公人口将达30万。

1． 大连天地的出发点和初心：总体定位和设想；各地块如何定位及错位发展？

2． 总体规划：方案详解、实施及其优劣势；

3． 分期开发策略：如何进行分期开发决策、决策失误及复盘？

4． 产业及园区

4.1 ITO/BPO软件外包和服务外包产业发展；

4.2 国际案例分享-*印度班加罗尔；

4.3 产业定位：如何打造中国最大的ITO/BPO中心？

4.4 招商挑战、重点企业IBM引入及影响

4.5 园区运营及挑战？园区班车、交通运营经验？

4.6 园区生态系统打造；

5． 住宅社区及商业：开发策略；如何在产业园区打造商业配套？ITTD智慧天地商业街的经验教训分享；不同地块商业定位及实施；

6． 政府配套的挑战（轻轨、水、电、污水处理、暖气等）；

7． 项目现金流及财务回报挑战；

8． 项目投融管退资本化运作：与策略合作伙伴三井不动产合作历程分享；整体股权出让、瑞安退出及亿达全面接盘、亿达转让住宅地块；项目复盘及经验教训总结。

Day 2 下午

1.1 传统地产商转型探讨：*万科产城（浪花WAV）

1.2 *清华启迪的产业园发展之路

1.3 *亿达软件园及其轻资产模式

1.4 国际标杆企业：*新加坡Ascendas腾飞

1.5 智能园区管控运营服务平台

1.6 小组实战案例分享

讲师介绍：

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