《房地产企业投资全过程管理》

 一、地产投资流程总述

对房地产投资的主要意义、主要目标与主要模式做整体的概念，并讨论房地产投资部门的主要职责和工作范围

1、房地产投资的主要意义与导向

①　主要意义：合理利用公司现金流创造规模和利润

②　投资导向：规模导向/利润导向/资源导向/现金流导向

2、2、地产投资的主要模式：公开市场招拍挂/产业勾地/旧城更新/收并购

3、3、地产投资管理的主要阶段与主要目标：

③　投前管理：对项目进行经济可行性判断，并结合公司整体现金流明确投资额度、投资收益与投资打法

④　投中管理（以公开市场招拍挂为例）：合约签署与投资合作

⑤　投后管理：投资复盘与投资协议追踪管理

二、投前管理的主要流程与内容

投资测算工作的流程与实际案例演练——如何完成一个项目的投资测算工作，什么流程，涉及哪些部门，如何组织（通过一个住宅开发案例，在假定的条件下带各个部门完成投资测算工作的整理流程） 

4、投资测算的主要定义与成果展示

⑥　定义：通过输入信息的不断更新和成本条件的不断夯实，测算项目的各类经济指标以指导项目的获取决策、商务条件、落地优化、成本修正等

⑦　投资测算的成果内容构成：投资测算表+强排方案+成本估算方案

⑧　投资测算表拆解：内容项、关联项、总体构成与原则

⑨　投资测算中的专有术语名词释义

5、投资测算工具的设计与应用原则

⑩　阶段性原则：前期重效率，中期重运营，后期重成本

⑪　条线原则：投资测算表填写的前期性准备工作

⑫　公司的差异化视角：公司的能力构建对于投资测算的主要影响及优化方案

6、投资测算工作的组织全景图

⑬　组织构架

⑭　设计部门与主要职责

⑮　主要工作流程 

7、投资测算工作实战

⑯　项目信息的收集：区位信息/土地信息/价格信息/政策要素

⑰　项目价值的判断：城市价值/市场指标/去化预测/竞品分析

⑱　项目工作的组织：

2 投资部：土地信息的收集与预测

2 设计部：强排方案与设计要点

2 客研部（营销部）：产品定位与产品定价

2 销售部：销售方案与流速预测

2 成本部：成本预测表

2 运营部：全周期项目节点排布

2 财务部：资金安排与税务筹划

8、投资测算工作组织的要点和投资人员的主要职责

⑲　资料信息收集

⑳　组织与扎口

21　合作方案

三、投中管理的主要流程与内容

以土地确权和公司设立为核心，探讨在项目获取土地后，不同语境下的合作方式与协议重点及要点

9、土地的确权与公司的设立

22　签订土地成交确认书

23　成立项目公司

24　设计融资方案与合作方案

25　签订土地合同与缴纳土地出让金

26　组织交地验收

10、不同语境下的合作管理的主要流程与内容

27　招拍挂土储语境下的合作方式

2 保证金融资：融资主体，融资金额与方式，抵押物，利率，周转效率，面向对象

2 联合操盘：合作主体，工作界面，条线选择，利弊分析

2 招拍挂语境之下的合作企业的选取与基本工作流程：金融机构、供应链融资、房地产企业的竞合关系，国企的合作

28　勾地语境下的合作方式

2 产业资源方面的合作要点：勾地铁三角的开发角色，房地产企业的主要作用，房地产企业与产业资源的合作空间

2 勾地语境下的资金合作要点：土拍保证金、土地出入金、工程投入、销售回款，产业补助，招商奖励，产业物业的移交与转移

2 勾地语境下的合作企业选取与一般流程

29　收并购语境下的合作方式

2 股权合作与工程收购的优劣分析

2 股权合作下尽调工作的主要要点：股权关系、债权关系、偿还优先级、有票成本/无票成本对项目估值的考虑、交易方式对项目获取的风险与影响

2 工程收购下尽调工作的主要要点：地方土增税政策的计算规则、在建工程收购启动的主要政策支撑、税务筹划、资金计算实务

2 一般股权交易的设计要点：资金支付节奏、资金支付的条件、股权交易中的股权变更的路径和确认办法，公司交易章程

四、投后管理的主要流程与内容

针对投资完成之后，追踪项目协议的履行情况，并结合投资状况和市场情况，进行投资复盘

11、协议履行跟踪及要点回顾

12、投资复盘

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