《投资决策的维度、标尺、案例及决策能力构建》
一、典型房地产企业的投资情况概览
（一）市场背景
当下最前沿的市场分析咨询和趋势预判
（二）投资项目拓展的几个趋势
1) 招拍挂项目，溢价率与流拍率双重提升，头部企业竞争激烈，前融资金成本不断提升
2) “地产+X”项目，项目推出率增加，项目出让制度不断完善，部分城市开始逐步标准化规则化
3) 一二级开发联动项目，需求不断增加，城投从实操平台逐步转变为融资和协调平台
4) 收并购，大鱼吃小鱼，大宗资产交易和混改交易的总量提升
（三）造成业绩分化原因
5) 城市量级的选择与城市板块轮动
6) 产品定位和产品结构
7) 增长方式对业绩影响
8) 开发模式对企业业绩影响
9) 股权开发，并购重组课快速提高业
二、投资决策的维度和要素概览
（一）投资决策的三要素
1) 战略；资源；利润
（二）投资测算的主要阶段与作用
1) 初判可研阶段：确定是否获取项目并执行何种商务条件的谈判
2) 全策定案阶段：制定项目的整体开发方案并对各部门设定开发目标
3) 落地调整阶段：监控项目运营情况并适时调整项目成本优化方向
（三）投资决策的三个维度
1) 单项目层面的利润率考量：市场预期、产品成本压缩、项目整体利润率与管理利润率，自由资金使用效率
2) 区域层面的资源掉配：资金资源、人力资源、品牌资源、区域战场分析
3) 战略维度的考虑要素：品牌塑造、能力构建、资源沉淀
（四）投资决策的设计与途径方式
1) 战略维度能力的培养：产业勾地、一二级开发
2) 区域维度的授权下放：预期上调与防御性获地
3) 单项目维度的合作方式：股权投资、债券投资与自由资金效率
三、投资决策的核心指标的意义解析
（一）投资测算的成果展示
1) 投资测算的成果内容构成：投资测算表+强排方案+成本估算方案
2) 投资测算表拆解：内容项、关联项、总体构成与原则
（二）投资测算工具的设计与应用原则
1) 阶段性原则：前期重效率，中期重运营，后期重成本
2) 条线原则：投资测算表填写的前期性准备工作
3) 公司的差异化视角：公司的能力构建对于投资测算的主要影响及优化方案
（三）核心指标的意义解析
1) IRR的意义与运用范围
2) FMPV的意义与运用范围
3) 核心参考指标体系筛选的维度
四、实际案例解析
（一）案例一：防御型招拍挂土地出让的计算方式与差异
（二）案例二：合作方案下自有资金使用效率提升的优化方案
（三）案例三：产业勾地方案的主要构建方式与主要决策要点
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