课程背景：

城镇化与乡村振兴，以及防范金融风险对政府融资平台的融资限制，大规模实施旧城改造和城市更新，使得企业参与一级开发可能性越来越大。

土地一级开发由于政策、法律等限制，与二级开发在开发思维、方法、模式等方面有着本质的差异。

城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。

一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。

所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。

核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现。

土地开发重心：

1、从城市中心向城市郊区转移；成片大规模复合开发、区域开发

2、从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移

3、从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变

4、从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变

课程收益：

1、一级开发的机遇：城市更新、乡村振兴、城镇发展与政策

2、土地一级开发与二级开发：思维、模式与关系

3、一级开发基础、一二级开发联动以及相关法律要求

4、土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径

5、政企合作模式、资金流转与土地流转

6、如何实现土地有效获取和资金的有效流转

7、国内先进案例分享以及关键问题处理机制

8、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析

9、土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立

10、一级开发退出、风险与风险控制模式设计

培训对象：

1、房地产开发公司董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总

2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者

主讲内容：

第一部分：一级开发机遇与发展现状

Part 01：土地一级开发与城镇化的发展历史

1、城镇化的发展历史

2、土地一级开发在城镇化中承担的主要职责

2 土地一级开发的主要职能

2 土地一级开发的主要流程

2 土地一级开发的主要参与主体与资金运作方式

2 案例：常州市新北区土地一级开发的历史分析

Part 02：土地一级开发遇到的主要瓶颈与未来趋势

1、土地一级开发遇到的主要瓶颈

2 供给侧改革与政府隐性负债

2 物权法与产权分割对土地开发带来的主要影响

2 区域下沉之后的经济破题思路

2、土地开发的未来趋势

2 一二线城市中心区的旧改诉求

2 三四线城市的片区开发（文旅开发）诉求

2 经济性弱化、产业性提升的综合诉求

2 监管控制与政策引导的综合诉求

Part 03：一级开发的现行政策梳理

1、乡村振兴、城镇化政策解析

2 城市更新政策

2 棚户区改造

2 乡村振兴与老旧小区改造

2 民间资本参与土地整理的相关规定

2、重点城市的政策解析

2 深圳与珠三角的城市更新政策

2 北京的旧改政策

2 上海的老旧小区改造政策

Part 04：一级开发的规范与要求

1、我国现行法律体系对土地管理的要求

2 操作主体：政府、土地储备中心、城投公司、二级开发公司

2 政策资金通道

2、土地出让金管理和土地储备金管理有关规定

2 国家对土地开发的法律规定；

2 土地出让金的收支两条线；

2 土地储备金管理

2 相关规定带来的操作问题…

3、土地一级开发操作主体的变迁

第二部分：土地一级开发基础

Part 01：区域开发含义和现状

1、区域开发概念、来由；我国区域开发现状

2、区域开发与房地产开发的联系与区别

2 一级开发与二级开发的联系与区别

2 介入一级开发对于二级开发的帮助

2 片区开发对于二级开发的提升与帮助

2 案例：万科良渚文化村

3、区域开发的主要内容

4、区域开发操作主体要求

5、区域开发与房地产开发的差别、关系

Part 02：土地一级开发与流程

1、土地生命周期与一二三级开发

1.1 一级开发

2 起始/终止阶段：从毛地到净地

2 主要内容：征迁、安置、基础设施建设、土地/城市规划调整、土地指标获取、政策处理

2 主要合作伙伴：城市投资公司/城市政府

1.2 二级开发

2 起始/终止阶段：从挂牌到产权

2 主要内容：挂牌/交易，建设，产权，销售/移交

2 主要合作伙伴：开发商/银行/融资机构

1.3 三级运营

2 起始/终止阶段：产权/股权退出

2 主要内容：运营，资产处置/股权退出

2 主要合作伙伴：重资产持有商/轻资产运营商

2、一级开发的几个环节

2 城市进入性；区域开发商业模式设计。定位与规划；区域运作策略与土地营销；区域增值…

3、土地一级开发的基本流程

Part 03：企业参与一级开发模式分析于案例分析

1、全程运营模式

2 模式解析；全程运营模式的要点

2 浙江宁波某镇生态新城开发（全过程参与）

2、主导整合（资源整合）模式

2 模式解析；操作要点与成功要素

2 江苏苏州某镇高铁新城开发（基建参与）

3、一级主导（二级合作）开发模式

2 模式解析；操作要点与成功要素

2 上海某特色航空运动主题小镇开发（运营参与）

4、PPP投资（公建代建开发）模式

2 模式解析；操作要点与成功要素

2 慈溪某生态新城核心区的PPP投资模式案例分析（代建参与）

Part 04：民企介入区域开发的重点与特点浅析

2 二级土地控制程度

2 .土地出让金返还制度

2 土地超额收益分成制度

2 政府换届对于政策延续程度的支持分析

第三部分：一二级联动问题解析（讨论课）

Part 1：一级开发过程中的核心问题

1、土地流转方式

2 土地性质、土地指标；土地流转进程安排；土地流转中的成本概算

2、资金流转方式

2 合作投资方式；投资概算；投资计划（年度、季度）；投资与收益关系概算（年度、季度）

2 资金监控方式

2 国内一级开发典型的资金流转模式讲解

3、合作方式与工作界面（合作协议中明确）

2 合作方的权利；合作方的责任（各方干什么）；合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制

Part 2：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）

1、土地控制含义及控制方式

2、合作协议控制

3、规划控制

2 控制要点、城市案例启示

4、关键设施控制

2 控制要点、城市案例启示

5、流程控制

2 控制要点、城市案例启示

6、其他控制方式

第四部分：一级开发中的成本与风险（讨论课）

Part 1：一级开发中的成本构成

1、成本控制风险与关注因素

2 征迁安置

2 土地流转与面上政策处理

2 基础设施建设

2 公共服务设施建设

2 土地平整与工程立项

2 其他

2、总的成本构成

2 各成本项的构成与比例关系；各成本项的影响因素；各成本项对一级开发总成本的影响

Part 2：土地一及开发中风险与控制

1. 政策风险分析

2. 二级土地控制程度

3. 土地出让金返还制度

4. 土地超额收益分成制度

5. 政府换届对于政策延续程度的支持分析

第五部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题

Part 1：一级开发与二级开发城市选择

1、一级开发、二级开发关系

2 二级开发城市选择（以始为终；以终为始）

2 房地产市场城市分类（核心区、外延区、断裂带、飞地）

2 不同房地产市场中一级开发的机会分析

2、一级开发城市选择特征

2 土地市场是房地产市场关系

2 产业、人口对一级开发影响

2 城市、城市群与一级开发

2 城市发展目标（十四五规划）与城市发展政策对一级开发的影响

3、一级开发城市选择中关注的问题

2 城市能级与城市潜力

2 城市发展阶段与城市发展诉求

2 城市发展模式与一级开发政策支撑

2 领导在职与任职情况

第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式

Part 14：政企合作模式

1、政企合作投资模式

2 股份构成关系；出资方式与界定；企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；股份与增值收益的关系…

2、政府合作的管控模式

2 管理架构设计；管理层人选界定；决策机制与流程；资金管理、投资决策机制与管理…

3、政企合作中权、责、利界定

2 政府的权、责、利；投资企业的权、责、利；合作组织的权、责

Part 15：政企合作协议要点（结合案例）

1、一级开发协议的主要内容与结构

2、结合案例（成功合作协议）合作协议的关键点讲解

2 关于合资公司的约定

2 关于项目定位与规划的约定

2 关于基础设施建设的约定

2 关于土地出让与土地指标的约定

2 关于成本约定与资金流转的约定…

Part 16：退出与退出机制

1、一级开发企业退出的含义

2、一级开发企业退出的几种方式

3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题

4、退出过程中核心问题的处理方案

5、方便退出的机制设立