《新形势下国有资产管理平台（城投公司与城开公司）的投资判断和投资策略简述》
课程背景：
在新常态的经济形势下，供给侧改革成为目前经济改革中重要的发展导向，随着城投公司在金融改革的深化之下，城投公司的发展迎来了新的发展困境和发展机遇，以2017年的地方债务清理为起点，城投公司将作为一只新的力量逐步进入城市舞台
然而城投公司作为新生的力量，其与政府之间千丝万缕的联系斩不断理还乱，如何在纷繁复杂的金融控制之下，结合国有资产保值升值的压力，进行进一步的调整，充分发挥国企优势、政企关系的优势，规避建设管理品质低、效率低的特点，是国有资管公司面临的第一个拦路虎
本课程主要从国有企业的起源发展与历史使命入手，通过对于国有企业的特点分析，结合案例，陈述国有资管公司的主要投资方式及投资要点，并分析国企和民企合作的案例分析，为国有企业的发展提供支撑
课程收益：
1、国有企业的起源发展与历史使命
2、国有企业的投资偏好与投资类型
3、住宅投资的主要判断依据与主要判断逻辑
4、经营性资产投资的主要判断依据与主要判断逻辑
5、一级开发业务的主要判断依据与主要判断逻辑
培训对象：
1、城投、城开公司董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总
2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者
主讲内容：
第一章：国有资管公司的发展历程与发展特点简述（以常高新集团及龙城控股集团发展历程为例）
1.1 国有资产管理公司的发展历程概述
(1) 政策性起源
(2) 融资化存续
(3) 多元化发展
(4) 公益性存续
城投的"昨天"——代政融资，立足基建，功不可没
城投的"今天"——政策严控，债务化解，倒逼转型
城投的"明天"——转型涅槃，道阻且长，行则将至
1.2 国有资产管理公司的主要经营目标
(1) 地方性政治任务
(2) 国有资产的保值增值任务
(3) 城市经营的官方实体
1.3 国有资产公司的投资任务与投资模式
(1) 土地一二级开发:完整的土地一级开发与安置房建设及公共设施建设
(2) 住宅投资:价值托底，炒高地块价值/低价获取土地用地开发补贴现金流/安置房建设
(3) 经营性资产的投资:提升区域品质以扩大城市经营性影响力
(4) 收并购与资产重组
第二章：住宅投资的主要判断依据与主要判断逻辑
2.1投资测算的主要定义
(1) 定义：通过输入信息的不断更新和成本条件的不断夯实，测算项目的各类经济指标以指导项目的获取决策、商务条件、落地优化、成本修正等
2.2投资测算的成果展示
(1) 投资测算的成果内容构成：投资测算表+强排方案+成本估算方案
(2) 投资测算表拆解：内容项、关联项、总体构成与原则
(3) 投资测算中的专有术语名词释义
2.3投资测算工具的设计与应用原则
(1) 阶段性原则：前期重效率，中期重运营，后期重成本
(2) 条线原则：投资测算表填写的前期性准备工作
(3) 公司的差异化视角：公司的能力构建对于投资测算的主要影响及优化方案
2.4投资测算工作的组织全景图
(1) 组织构架
(2) 设计部门与主要职责
(3) 主要工作流程
2.5投资测算工作实战
(1) 项目信息的收集：区位信息/土地信息/价格信息/政策要素
(2) 项目价值的判断：城市价值/市场指标/去化预测/竞品分析
2.6 案例分析
江苏省常州市孟河镇住宅地块案例分析
第三章：经营性资产投资的主要判断依据与主要判断逻辑
3.1 经营性资产投资的主要特点
(1) 持有型资产的运营逻辑
(2) 运营现金流对物业估价的逻辑
(3) 项目运营的主要模式及主要方式
3.2 经营性资产的投资原则
(1) 资产持有方与资产运营方的相对分离
(2) 资产持有方的主要投资及盈利模式
(3) 资产运营方的主要投资与盈利方式
3.3 经营性资产的退出
(1) 银行贷款
(2) 资产证券化
(3) ABS及基础设施专项reits
3.4 案例分析
岳阳市南湖区龙庭私宴地块投资案例分析
第四章：一级开发业务的主要判断依据与主要判断逻辑
4.1 民间资本参与一级开发的地域政策概览
(1) 总述：因城施政，明暗共存，实操为王
(2) 珠三角区域：三旧改造/以深圳的旧改政策为例
(3) 中西部区域：以安置为核心的一级二级开发联动关系（潜规则）/以昆明为例
(4) 长三角区域：基于土地开发固定回报及土地开发溢价分成的开发模式/以余姚、奉化为例
4.2 不同地域土地一级二级联动开发的基本流程与政策风险分析
(1) 民间资产介入一级开发的政策支撑：旧改/城市更新/PPP/类PPP式的政府改造
(2) 一二级联动的基本流程
(3) 政策风险分析
(4) 二级土地控制程度
(5) 土地出让金返还制度
(6) 土地超额收益分成制度
(7) 政府换届对于政策延续程度的支持分析
4.3 土地一二级联动的实际操作流程解析
(1) 开发规划
(2) 开发物业的盈利估算
(3) 现金流估算
(4) 交易方案设计
(5) 土地交易方案设计
(6) 风险因对方案
4.4 案例分享：
宁波某生态新城一二级联合开发案例分享
政府的开发流程与历史遗留问题、主要诉求、现状摸底、交易模式设计、投资测速、融资设计、协议谈判、招标流程、一二级联动与排他设计
宁波奉化某新城一二级联合开发案例分享
政府的开发流程与历史遗留问题、主要诉求、现状摸底、交易模式设计、投资测速、融资设计、协议谈判、招标流程、一二级联动与排他设计
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