刘祥《项目总视角跨界协同要点与能力提升》（2天）

项目总视角跨界协同要点与能力提升（2天）

课程背景：

项目对地产公司的经营影响巨大，项目总经理是各大地产公司战略落地的主要执行者与各种问题的解决者，项目兴则公司优。业内认为一个经营型的项目总应具备的6+1项核心能力： 1）投资能力，主要是土地决策；2）产品能力，能够设计出客户需要的产品；3）营销能力，怎么样把房子尽快卖出去；4）运营能力，项目有效推进实施的重要保障 ，主要指工程与成本管理能力；5）团队能力，提升领导力，做好信任和授权；6）公关能力，与政府及项目周边关系协调。但项目总的核心定位是什么呢？项目总如何协同各部门并保证公司目标的实现？

房地产的竞争最终是技术与质量的竞争，以及基于质量的运营效率竞争，而非营销概念的竞争。如何从总经理与客户的角度提高各职能管理有效性？如何让专业管理为营销提供武器、创造竞争优势？如何改变公司管理疲软、交房矛盾突出的问题？劳动力短缺的时代如何进行有效的进度管理？大公司质量安全事故频发的今天，如何应对高周转风险？

课程特色：

本课程结合龙湖万科融创等多个标杆企业管理经验与授课老师多年研究体会，从客户、对手与市场层面分析设计、成本、工程管理的作用，使学员从项目总的角度思考专业管理的价值与作用。突破狭隘的职能管理思想，以房地产工程、设计、成本、运营管理协同之道，精细化管理，通过塑造产品与服务的差异化，确保公司战略目标的实现。

课程收益：

1、深刻理解行业变化对企业经营的挑战

2、学习项目总视角的专业管理理念思想

3、学习专业管理价值增值的方法与思路

4、提升对专业部门重大成果的管控效果

5、学习从专业角度动态分析项目竞争优势

学员对象：

房地产企业董事长、总经理、总工、副总、项目总经理、工程总监、设计总监、成本总监、营销总监或储备项目总经理等。

主要内容：

理解新形势，明确跨界协同要求

品牌企业下沉三四线城市，争夺刚需、高端配置中端化如中式园林，品牌房企回归品质竞争,有质量增长。众多房企，面临着快周转与品质同步强化的要求。

地产企业之间竞争更激烈。一招鲜走遍天的时代已经过去，企业竞争走向系统竞争，项目总要有全面竞争的意识！

微观环境影响-高周转挑战。高周转对企业协同配合比以前提出更高的要求，天下武功唯快不破。

微观环境影响-农民工管理。吃苦耐劳的老一代农民工已经老去，供不应求的劳务资源成为影响进度的最大问题，简单粗暴的管理方式完全没有了市场。

项目总希望的各职能协同。什么是竞争的3C原则，如何创造项目低成本、差异化、集中差异化等优势。

项目总协同管理的基础：协同不是靠魅力，需要目标、计划、沟通等各种协同手段。

竞争导向的地产专业管理要求。各职能目标统一：一个核心，一条主线，三个抓手。

第二章  项目总视角的进度管理跨界协同

标杆企业如何高周转。高周转途径-加快施工准备，加快施工及销售速度。

示范区进度协同44336原则：4个尽早-工程策划、现场调查、勘探、规划条件。4个第一时间-展示区、管网、大型土方（种植土回填、中型乔木）、树池园建基层（大树）。

展示：标杆样板区进度管理

项目运营计划管理要点。1）制定可行的计划并取得各部门的认同，而不仅仅是在OA上走一个计划审批流程。2）怎样的管理颗粒度才合理？某集团与子公司总经理共同制定一级计划，提前10天、5天预警。集团控一级计划，审二级计划，看三级计划，3）如何进行跨部门的进度协调，4）如何应对外部的进度干扰。

甲方工程策划与总平面管理。标杆企业的三次总平面策划及要点。如何学习标杆在项目施工前就解决60%的问题，什么样的项目工程策划才有用而不会是形式？

展示：标杆的项目管理大纲要求

展示：某新锐的项目管理规划目录

成本 招采如何配合高周转。项目合约规划的三大任务：1）合约规划初步方案沟通，2）施工界面两阶段梳理，3）招采程序与技术方法突破，以应对项目加速实施的风险如无证施工、政府停工、村民闹事等。

展示：某项目合约规划

报建如何配合高周转。1）加快报建速度的十大策略，2）对报建而言美女帅哥策略与专业能力哪个重要，3）政府要求停工，而公司要求节点确保的情况下，项目要不要停工？

施工大穿插与进度管理。1）外立面工序穿插，2）水平面工序穿插，

展示：标杆的报建界面管理

展示：标杆的报建计划管理

展示：标杆的大穿插工序表

展示：万达的计划管理模板

展示：龙湖全景计划启示

第三章  项目总视角的质量管理跨界协同

提升质量管理理念。质量的核心是人,图纸是关键,工艺是重点.

先人后事的素质模型与工程师精神。如何将标杆的工程师精神在本企业实施？

客户质量敏感点管理。不分重点、不分阶段地进行精细化管理不是项目总思维，质量好不好，客户说了算！客户敏感点需要从制度流程层面上解决如对设计敏感点，向设计单位明确提出，各专业审图时重点核对。

展示：渗漏问题探讨ppt。渗漏的两个基本条件是什么，解决渗漏问题的根本途径与突破性方法有哪些，如何保证地下室防水质量50年……

展示区的安全文明管理重点是什么

标杆是如何进行交房管理的

展示：标杆交房评估表

为什么品质的核心是图纸？图纸如何减少错漏碰

三大类样板如何做，才不会出现样板很好，大面积实施却完全变形？1）材料样板管理，2）施工样板点评（工艺类、效果类、营销类），3）地下室及室外样板管理。

多标段项目品质持续改进。多期开发及同期多标段项目如何持续改进品质管理？特点：施工单位不止一家，多栋单体施工进度不一，监理、甲方各管一片时，信息互不通联。

忽视结构安全的实测实量只是表面功夫。在去产能及环保的压力下，材料质量面临空前压力，许多企业为此付出了惨痛的代价，某标杆多个项目被住建部门暂停销售，某企业因质量问题停工半年……

如何持续改进品质管理

科技才是品质的一保证。许多质量通病，用传统的方法解决不仅极不可靠而且成本高，需要在思路方法上突破，标杆企业已经有了许多成熟的办法，我们只需拿来。

展示：某标杆匠心管理工具要求

第四章  项目总视角的成本管理跨界协同

设计与成本协同管理。规划总图决定了70%的货值与成本，车库占了总建安成本的20%，作为项目总如何在多个目标之间权衡取舍，并对重要事项亲自把关。1）土地阶段的成本风险。2）概念及方案阶段成本协同。主要是总图、定位、可售比。3）扩初阶段的成本协同。地勘报告和基础选型。4）保温与门窗系统的协同。

展示：某项目货值最大化设计案例

展示：成本控制的基本思路（车库）

成本适配与调研管理。成本调研-如何得到当地与众不同的成本要素。例如当地的绿色建筑推广现状、强推/补贴政策； 对“小市政”网络投资模式； 对装配式构件最低装配率要求及预制构件厂商生产现状；对检（监）测项目开放程度。

无效成本的协同控制。有效成本，指对打造产品、提升溢价、促进销售有积极作用的成本。无效成本，指在建造过程中未合理运用，对打造产品、提升溢价、促进销售毫无作用、浪费的成本。保证结构安全的成本是否属于无效成本？

展示：某标杆成本管理总结

有效降低单价的策略

工程策划中成本协同

 营销管理的跨界协同

经营视角下部门如何与营销协同。营销协同不是简单的拓客，而是在各个阶段，各主要职能部门从竞争角度思考差异化、低成本、客户认知度。

展示：从营销角度看展示区质量管理ppt

如何挖掘专业价值并传递给营销

全员拓客是不是对营销的最好支持

开盘及交房阶段的跨界协同

标杆企业工程管理协同

优秀甲方能力的四个方面（识别、吸引、管控、培育）

总包考察如何炼就火眼金睛（考察项目颜值是否过关、是临时美容？是外界压力还是实力造就，项目规模、业态匹配吗？价格、意愿及老板个性与公司的契合吗？关键人员对项目的熟悉程度与能力合格吗？）

展示：龙湖总包考察模板

供应商考察怎样才不会被迷惑（绝对实力不等于与相对实力，态度与实力哪个更重要，企业与个人诚信如何判断，常见问题应对）。

讨论：为什么要重点关注关键人财务能力的变化而不是其公司的财务能力

案例：模范总包是怎么蜕变为问题总包的（DH）

如何对总包、监理的有效管理

工程管理过程的资源如何整合

展示：政府等关系推荐的单位管理

展示：如何对总包与监理的绩效考核

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