社区商业考察及全面解密社区商业、商业街操盘要诀

从某种意义上说，2015年就是商业地产从同质化转向差异化发展的元年。目前，社区商业作为城市活力的毛细血管网，正快速遍布在城市的各个角落。仔细分析社区商业模式及规划设计，社区商业定位，社区商业发展趋势，可以发现好的社区商业模式是未来商业地产开发的高稳定性、可复制的品类杀手。
这种特点主要体现在：
需求刚性；
体量较小，风险可控；
更贴近客群，具备线上商品及服务植入的想象空间。
而如何对社区商业地产业精准定位？选择何种开发模式？如何有效规划商业街系统？市面上已有的社区商业系统有哪些值得借鉴的成败案例？怎样保证长期持续盈利？本次课程将从上海三大标杆房企的社区商业街入手进行深度分析，并以深入实地考察的角度，针对社区型商业地产提供全方位、全流程的解决指导！

【培训+考察】
实地考察——深入上海社区商业典型项目楼盘现场，实地感受和学习社区商业运营模式，体验“社区型商业地产全流程解决方案”的全新魅力
深度交流——对标企业资深高管随行点评，解答学员在考察中提出的疑问，让学员与标杆企业面对面交流对话，互相借鉴工作经验
系统讲解——通过互动式和案例教学为主的授课模式，分享标杆房企在社区商业项目的成功经验，获得国内最先进的商业长效运作、地产开发以及企业实效管理等方面的指导。

【培训时间】2015年10月23-25日 上海（详见报到通知）
【费用说明】5800元/人（含培训费、资料费、午餐费、考察费）食宿代订，费用自理。
【课程对象】
房地产企业董事长、副总裁、副总经理等公司决策层领导
房地产企业项目总、营销部、设计部、招商部等业务层相关领导

【培训内容】2015年10月23-24日
第一部分：社区型商业地产的赢利模式
1、商业地产常见问题及原因分析
2、社区购物中心的定义
3、社区商业地产开发的赢利模式剖析
4、哥伦布模式的解析

第二部分：地块商业价值分析及项目商业定位
1、项目开发常见问题
2、购物中心发展趋势
3、需求研究分析模型
4、供给研究分析模型
5、投资研究分析模型
6、商业定位案例模型

第三部分：购物中心招商策划及管理
一、购物中心招商策划
1、招商策划的目的和内容
2、招商实施策略

二、购物中心招商管理
1、招商管控
2、案例分析

第三部分：社区型购物实战解析
一、万科2049社区商业升级版—— 万科翡翠公园
综合业态社区商业如何在规划阶段做到复合性、开放性、成长性并重。
商业与住宅利益均衡布局与设计前瞻。

二、都市感社区商业典范—— 路劲上海派
社区型商业对于住区性格全新定位与引导。
借力轨道交通以打造都市活力的无缝衔接。

三、区域综合性社区商业—— 绿地金御广场
酒店+综合体+社区商业+活动广场

四、风情化情景感社区商业—— 金地自在城
风情化情景感社区商业对于住区包装和销售上的助力显著

五、借力政府打造社区商业集合体—— 万科Vcity
借力政府资源打造社区商业集合体，形成区域形象心理中心，助力区域价值提升。

第四部分：社区商业规划原则
一、商业价值最大化原则+案例
1、商铺布置考虑基础
2、123层面积设置
3、土地属性变更

二、连续性+案例
1、商铺布局注意要点
2、交通体布局要点
3、商业内街处理要点
4、转角铺处理

三、可达性+案例
1、高差避免
2、停车位与人流/车流设计
3、水景/绿化带处理

四、可视性+案例
1、商业界面及标示处理
2、建筑物遮挡处理
3、景观遮挡处理
常规案例对比解析

五、其他注意事项+案例
1、底层商业布置与塔楼关系处理
2、紧邻楼层餐饮处理
3、后勤区域处理
4、大中型餐饮的设备及厨房位置处理

第五部分：商铺划分原则
一、动线设计原则+案例
1、销售型社区商业2层以上的常见流线处理方式对比案例
2、动线设计原则总结

二、面积分配原则+案例
面积分配原则总结

三、单铺划分原则+案例
1、标准铺
2、宝瓶铺
3、转角铺
4、其他情况

四、立体铺组合原则+案例
1、立体组合铺的出现原因和常见形式
2、立体铺组合原则小结
3、一拖多商铺的两种形式

五、影响划铺的消防因素小结+案例
1、适用于《建筑设计防火规范》的商铺形式
2、适用于《高层民用建筑设计防火规范》的商铺形式
3、安全疏散——铺内疏散距离/走道疏散距离/疏散宽度
4、解决消防问题的几种疏散方式

六、2F及以上划铺与实用率的关系+案例
小铺划大对疏散效率的对比
综合案例对比解析—— 壹海城一区商铺划分调整

第六部分：商铺细部设计原则
一、商业标识系统分类
1、商区/商业街主标识
2、商家集中标识
3、商铺店招
4、其他类
常规案例对比解析

二、店招设计原则
1、统一性
2、适应新
3、昭示性
4、强制性
常规案例对比解析

三、商铺细部设计要素及分析
1、层高
2、店招
3、门头橱或展示面
4、雨篷
5、空调
6、骑楼形式
7、几类商铺组合情况
常规案例对比解析

四、各类商铺的设计要素组合原则+案例
1、单层铺
2、双层铺
3、三层及上铺组合

第七部分：商业街设备系统设计须知
一、商业街给排水设计须知
商业给排水/隔油池间/商铺消防用水的设计须知（与土建专业相关内容）
二、商业街电气系统设计须知
电气系统设计框架

三、商业街排烟、通风系统设计须知+案例
1、排烟设计
2、通风系统设计
3、常规案例对比解析

四、商业街燃气设计须知+案例
1、餐饮业态布置
2、错误案例点评

五、社区商业设备设计的两种思路对比+案例
1、拆分销售
2、捆绑销售
3、上述二者的优缺点对比

六、社区商业设备设计

【经典楼盘考察】2015年10月25日
项目一：上海万科翡翠公园
业态：集中商业+SOHO办公+社区商业+高端住宅
特点：开放式街区+美式社区营建+万科翡翠系力作+创新改善户型
规模：30、2万平米
地址：上海浦东张江高科技园中科路百业路口
作为万科高端翡翠系列之一的万科翡翠公园，周边几乎无同类型竞品，造就了楼盘的稀缺性。项目将住宅、商业、酒店式公寓集成一体，加上43%公园式高绿化带打造，形成开放式综合性社区公园，户型方面，万科此次以高科技装修为户型加分不少，功能性和实用性非常强，并且设计了很多的隐形收纳空间，居住舒适度比较高。项目本身的2049商业配套包含衣食购物等配套足以满足业主日常入住需求，而且更加便捷和系统化，投资和自主均适宜。

项目二：上海路劲上海派项目
业态：住宅+社区商业
特点：建筑景观一体化设计典范+郊区社区商业营造
规模：17、1万平米
地址：上海嘉定区雅丹路以北康苏路以西
路劲上海派位于嘉定雅丹路以北康苏路以西，距离地铁11号线昌吉东路站仅100米距离，上海派作为街区式摩登青年公馆，营造生态自然具有中国式邻里氛围的上海里弄式住宅。项目占地1060、6平方米，是纯高层住宅，楼层为14-17层，主力户型为78平米2房，88平米2+1房。上海派自带6000平米摩登商业街区，配套齐全，社区环境优美，为业主提供休闲、娱乐一条龙服务。该项目以2015年上半年去化543套之势，荣膺2015年上半年嘉定区销售套数冠军。从投资的角度看，路劲国际社区·上海派坐拥好地段与好品质，完全具备保值升值潜力以及抗通货膨胀能力，未来价格将继续坚挺。

项目三：金地自在城
业态：高层+小高层+社区商业
特点：年轻版褐石创新+艺术街区示范区打造
规模：115万平米
地址：上海松江区泗陈公路1888弄
金地自在城是金地集团在上海继金地格林世界之后，打造的又一百万方超级大盘。项目位于松江区铁9号线泗泾站旁，距徐家汇仅9站地铁。项目总开发用地超过1000亩，物业类型涵盖：公寓、洋房、别墅等多种形态，并规划有2座主题会所、幼儿园、九年制一贯制学校、风情商业街、邻里中心等设施。金地自在城所采用的TOD开发模式给业主生活带来了极大便利和幸福度的提升，加之金地服务文化与精工产品的高度市场认同度，自在城定可实现造城梦想，成为叫好叫座的经典之作。

【专家导师】
孙老师，中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会专家委员、中国社区商业委员会专家委员、获得中购联中国购物中心2013年度精英人物称号、获得2013年度全国社区商业突出贡献（个人）奖项。1993年，远赴匈牙利，负责开发匈牙利Serenia度假村，任总经理；2003年正式回归中国地产领域，任深圳新世界集团江苏房地产有限公司副总经理、五洲集团无锡中南置业有限公司总经理，负责开发“新东坊商业街”、“新世界纺织城”、“五洲工业博览城”等项目；2007年至今，开发了哥伦布系列项目，引起业内瞩目。

顾老师，ICSC国际购物中心协会会员顾老师毕业于中国石油大学（北京），曾经从事过财务、营销、策划等多个岗位的工作，积累了丰富的房地产开发经验，现任商业策划公司总经理，主要负责项目商业定位以及主力店招商工作，擅长商业定位与建筑平面前瞻性融合，提高商业定位的可实现性，曾为绿地集团、绿城集团、金地集团、吉宝置业、中航里程、华润置地……

张老师，澳大利亚墨尔本柏涛建筑设计集团总建筑师及品林国际董事长，曾任职于金地集团；绿地、中信、华润等中国标杆地产主创设计师；资深标杆企业项目经理、主创建筑师、就职于中国城市规划设计院、澳大利亚墨尔本柏涛建筑设计咨询有限公司、金地集团、美国howardJohson 酒店管理集团（世界500强）等海内外著名设计机构。 对站在开发商思路下的项目规划设计以及建筑方案设计等尤其擅长。

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