杨凡《TOD模式研究及案例分析培训大纲》
TOD模式研究及成本策划案例分析培训大纲
（杨凡老师）
一、TOD发展理念与规划策略包括：
1、新城/新市镇内部需要设置大量就业岗位以降低对外的通勤出行需求
2、用地性质（居住、办公、商务）适度混合减少出行量
3、围绕站点进行集聚开发
4、采用小尺度街坊以便于行人及自行车通行
5、提供公共交通和非机动车便捷换乘等等
6、各TOD节点间以优美的环境创造疏密有致的城市结构
二、TOD理念与开发类型的三个层次：
1、TOD城镇化方向的挑战与机遇并存
（1）TOD概念及理念图解
（2）TOD模式的产生及优点
（3）TOD与SOD和AOD模式的区别
（4）TOD=公交站点+核心商业区+办公区+开敞空间+居住区+次级区域
2、TOD城市发展模式的三个层面
宏观层面：城镇密集地区开发、交通沿线综合开发
中观层面：城镇综合体，新城新区，老区改造
微观层面：“交通+社区”的枢纽型站点
（1）以公共交通枢纽为中心的高度复合、集聚型开发模式
（2）轨道交通建设和同步沿线型开发模式
（3）案例借鉴与思考
① 日本东京，多摩新城和柏叶新城；
② 香港沙田新市镇
③ 美国波特兰TOD城镇化经验
3、我国轨道交通TOD建设的实践与探索
【案例分享】TOD模式与成都轨道交通示范项目解析；
4、TOD项目开发新模式的三大策略
1、设计策略：地上地下一体化策略、地下空间的联接、交通一体化策略
【案例分享】深圳市绿地明光城项目
2、运营策略：立体产权，一体化运营策略
【案例分享】徐州地铁-徐州站上盖物业项目
3、开发策略：产品优化策略、TOD核心区域开发总包模式
【案例分享】万科·天空之城TOD项目成本策划解析
5、TOD的外资源补偿开发模式及风险防范
（1）TOD与资源补偿模式
（2）资源补偿可操作性及风控
（3）资源补偿不能用于一级开发
三、TOD项目开发模式的3种类型及操作要领
1、TOD项目开发的3种类型及总体规划操作要领
（1）按照业态来划分：① 城市型TOD，② 社区型TOD
（2）按照轨道站点功能来划分：①节点级， ②商圈级，③门户级，④城市产业级
2、公共空间更加多元化，强调以人为本
（1）功能布局：大量引入目的性功能
（2）空间打造强调人性化、一体化
（3）提升生态氛围，满足市民亲近自然的需求
案例：① 香港西九龙站，② 日本南町田站改造，③ 东京六本木站泉花园综合体
3、如何打造宜人的步行系统
（1）打造立体步行系统，实现“零换乘”
（2）节点之间步行距离不超过800米
【案例分享】① 涩谷站立体的空间步行网络图，②重庆沙坪坝龙湖光年项目
4、机动车流线地下化
【案例分享】香港西龙站三层地下交通系统
5、增加步行出入口和立体步行衔接设施
6、提升体验，营造更好的步行氛围
【案例分享】深圳7号线皇岗口岸站
【案例分享】xx高铁新城规划与成本策划
7、国内外TOD的成本策划案例研究与经验总结
（1）确定TOD发展模式，明确政府、企业角色和定位
（2）建立公交导向规划设计体系，构建土地与交通规划沟通平台
（3）细化规划要点，量化规划设计标准
（4）创新规划建设管理方法，完善规划建设管理手段
（5）开展TOD地区详细规划，协调规划和开发过程
（6）制定积极灵活的奖惩措施，健全配套保障政策
（7）完善轨道交通的投融资机制，鼓励上盖物业的联合开发
四、TOD项目开发全过程体系设计（类比房产开发全过程）
1、顶层设计，总体规划：进行片区的整体规划，交通站点的规划设计
2、明确主体，明确权责：明确投资主体，以及投资主体与政府之间的权责
【案例分享】南京地铁1号线晓庄站
3、开发计划，及时反馈：明确TOD项目的规模，进行策划、规划与设计
【案例分享】深圳大运城市综合交通枢纽工程
4、开发建设，结果导向：项目的开发建设、招商运营运营
【案例分享】深圳万科大九州地铁上盖项目
5、利润分配，成就共享：轨道交通建设的利润，与政府共享
【案例分享】东莞轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案
6、反哺交通，合作共赢：轨道交通公司的运营和维护交通建设
【案例分享】成都轨道交通地产集团2018年度第三批次TOD一体化设计
五、TOD项目8大赢利点及成本策划深度分析
1、土地溢价：政府将需要开发的土地以较低的价格卖给地产商或轨道公司，当轨道交通建成之后，该地块由生地变成了熟地，那些未开发建设的土地自然升值
2、物业开发：TOD项目的开发，如地产开发、商业开发等，因此实现物业开发的收入
3、物业管理：TOD项目中的商业出租、运营增值等的收益
4、融资利润差：对央企特别有效
5、商业管理：TOD项目中的商业出租、运营增值等的收益
6、品牌输出：TOD项目的成功经验，吸引政府、轨道公司、开发商借鉴学习
7、顾问咨询：当房产企业成功运营TOD项目后，其成功经验可以延伸出顾问咨询服务，主要由运营团队来完成
8、票务收入：地铁、公交等的票务收入
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