杨凡《房地产项目可行性投资分析及前期报建准备培训课件大纲》

房地产项目可行性研究分析及前期报建等准备工作培训大纲：

1 关于房地产项目开发的可行性分析

1.1 当前环境下项目可行性的重要性

1.2 可行性分析所包含内容

1.3 可行性分析操作流程

2 项目背景调研分析

2.1 项目背景调研

2.2 项目主办单位情况分析

2.3 可行性研究的主要技术经济指标分析

3 项目投资环境和市场研究

3.1 城市概况及经济发展基本情况

3.2 城市房地产发展及市场的基本情况

3.2.1 商品房的销售概况

3.2.2 城市房地产客户信息分析

3.2.3 城市房地产市场的展望

3.3 城市（区域）市场现状研究

3.3.1 城市（区域）房地产市场供、需情况分析

3.3.2 城市（区域）消费（投资）情况分析

3.3.3 城市和区域房地产开发的总体分析

3.3.4 对项目开发的功能、规模、标准及营销的建议和分析

4 地块环境、建筑开发条件调研分析

4.1 七通一平情况

4.2 地理位置及道路交通

4.3 地形、地质

4.4 附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施

4.5 地块拆迁安置情况

4.6 综合评估

5 项目投资估算和资金筹措

5.1 土地成本预算

5.2 建安工程成本预算

5.3 前期费用

5.4 红线内外工程及公建配套预算

5.5 不可预见费

5.6 开发期税费

5.7 资金筹措计划及财务费用

6 可行性研究财务数据的选定和预测

6.1 售楼收入的测算

6.1.1 住宅销售单价的测算

6.1.2 商铺销售单价的测算

6.1.3 单位销售单价的测算

6.1.4 建议销售价

6.1.5 实际销售总收入

6.2 项目经营管理费用收入与支出测算

6.3 经营税费及所得税的缴交测算

6.4 土地增值税

6.5 所得税

7 项目盈亏能力分析与不确定性分析

7.1 内部收益率（IRR）

7.2 净现值（NPV）

7.3 净现值率（NPVR）

7.4 项目的不确定性分析

7.4.1 项目盈亏平衡分析

7.4.2 项目敏感性分析

7.4.3 概念性分析

8 可行性研究结论与建议

8.1 可行性研究结论与建议方案

8.2 项目综合经济评价

8.3 相关说明及建议

8.4 项目主要经济数据、指标综合评估

9  投资测算分析

9.1  房地产开发项目的核心评价指标

9.2 一般房地产开发项目的评价分析过程

9.3  深圳市xx旧改项目的地价计算

10 项目获取及获取后工作

10.1 参加招拍挂

10.2 项目合作模式分析

10.3 项目转让模式分析

10.4 合作或转让谈判流程

10.5 项目获取后工作

10.5.1 取得《建设用地规划许可证》

10.5.2 取得《国有土地使用证》

10.5.3 项目土地及项目事务的移交

11 项目前期立项流程及相关准备工作

11.1规划部门：

（1）如果是工业或商住用地，首先到规划局规划处办理变更。

手续需提交：A、土地证 B、变更申请 C、航测图 D、变更用地总

（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。

需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。

需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费

11.2 领取规划用地许可证后，再到市发改委办理立项手续。

需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文

11.3 完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。

需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证

需缴纳：（1）土地出让金（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税

11.4完成前3项后，再到规划与自然资源局的建管处办理报建手续。

（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。

（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。

（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出多方案比较，包括：总平面图、单体平立剖面图、再报请规划与自然资源局审定后方可进行设计深化。

（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门办理手续。

（5）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

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