林正刚老师3月20日西安为某建筑单位内训《新形势下央国企运作政府项目及城乡区域综合开发项目的合规路径 投融资创新模式与落地实操》课程圆满结束

新形势下政府项目精准谋划及城乡区域综合开发项目投融资创新模式、落地实操与风险防范

课程背景

国内的城镇化从补缺追赶型，全面进入以人为中心及城乡融合的高质量发展阶段。地方政府主导的投融资发展模式，从“平台融资+土地财政”的传统模式，向综合性高能级的新功能区开发和持续升级迭代的存量盘活并重的综合模式转变。通过TOD、EOD、IOD、城市更新、城乡一体化发展等综合开发模式实现重大项目外部性的内部化，通过有效投资形成核心资产，培育结构合理的长期综合财力，构建现金流健康的可持续投融资机制，建设“人产城”融合发展的机制，成为共同目标。

近年，政府投融资政策、财政政策和金融政策加速更新迭代，融资平台转型发展未能形成共识效果不佳，土地市场普遍低迷影响地方正常运转，加之疫情及内外部发展环境异常复杂的压力，基建+产业成为经济发展的重要突破口。地方政府、融资平台、社会资本、产业集团和金融机构等参与主体，尚未具备足够的投融资策划能力和项目经验，各类咨询机构主要以工程咨询为主，无法提供综合性投融资与产融结合咨询服务，这给参与城镇化投融资工作的各类机构和专业人员，提出特别复杂的挑战和困难，很多新的领域值得学习研讨并在实践中运用。

关键词：资金申请、项目谋划、债务化解、片区开发、城市更新、乡村振兴、存量资产盘活、平台公司做强做优可持续融资、融资渠道拓宽等；专项债、ABO、特许经营、TOD、EOD、IOD、F+EPC、投资人+EPC、ABS、REITs等。

研修对象

政府、平台公司、投建企业、金融机构决策层和实操层相约一起参加，效果最佳。

包括但不限于：

1、政府省/市/县领导干部或分管投融资领导；

2、市/区/县各平台公司主要负责人及所属项目负责人；

3、发改委、财政局、国资委（局）、乡村振兴局、教育局、工信局、民政局、自然资源与规划局、住建局、交通局、农业农村局、林业局、水利局、商务局、文广体旅局、卫健委、审计局、统计局、市场监督管理局、大项目办、扶贫办、各街道办事处等单位负责人及项目主管负责人；

4、参与新型城镇化、大基建和政府项目的央企、国企、民企、上市公司高管及项目负责人；

5、商业银行、证券公司、基金公司、资管公司、保理公司、担保公司、评级公司等。

参会福利：参会单位项目可融资性分析，重点分析其可融资性、融资模式和途径。另外，课程第一天晚上将召开小型闭门研讨会，了解需求深入交流，手头有项目资料的单位可报名参加。

课程大纲：

一、地方政府高质量发展投融资新逻辑

1、区分隐性债务和市场化融资

2、区分政府投资项目和企业投资项目

3、挖掘和规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）

4、区分政府直接投资和资本金注入项目

5、区分委托代建和授权开发

6、授权开发+做大做强平台公司

7、合规合理安排政府资金的使用方式

8、不能以土地出让金融资，以土地的最终产出规划项目并融资

9、大基建时代融资和收益自平衡

二、政府项目投融资实务要点分析及案例分享

1、政府对于投资项目的分类管理

2、5号文后政府如何合规安排资金用于项目

3、政府只有一年期的预算和三年期的中期规划，但资金支付期需要十年，如何解决？能否签订超过三年的政府支付合同

4、发改招标与财政采购的区别及如何匹配安排项目

5、政府如何合规把钱支付平台及社会资本？

6、政府采购具有融资的机会，如何融资？

7、财政补贴可否作为融资的还款来源？如何以来自政府的补贴收入合规增强城投的还款能力？

8、为什么非经营性项目必须使用财政资金

9、无经营收入的基建项目如何策划包装

10、如何识别包装企业投资项目？

11、如何定义垫资及垫资与投资的区别

12、施工企业为平台公司垫资合规吗？什么是”硬垫资”?什么是”软垫资”，该如何操作

13、如何甄别项目是否构成隐性债务，银监15号文对于隐债的认定？

14、如何策划自求平衡、资源补偿项目市场化融资及案例分享

15、策划特许经营+路衍经济模式的要点及案例分享

16、2023专项债项目申报要点及案例分享

四、平台公司授权经营模式转型及与社会资本合作要点分析

1、政府授权（ABO）与PPP、特许经营甄别

2、政府授权（ABO）模式合规性分析

3、政府授权模式做大做强地方平台公司的操作要点

4、40号文后ABO常见的违规与整改方式及案例

5、政府授权（ABO）模式市场化融资运用要点及案例

6、政府授权（ABO）模式政府支付路径的特殊性及合规性安排

7、社会资本参与“政府授权+投资合作+EPC”模式的合规要点及分险防范

8、“政府授权+投资合作+EPC”模式包含的两层付费关系，平台如何与社会资本进行结算支付

9、“政府授权+投资合作+EPC”模式资本金及债务融资案例分享

五、企业市场化投资基建项目的模式与实务案例

1、真假“投资人+EPC”模式如何判断？

2、纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式？是否为隐性债务？

3、“投资人+EPC”模式下合规性分析及案例解析

4、“投资人+EPC”模式下收益来源分析及案例解析

5、“投资人+EPC”模式下市场化融资运用要点及案例解析

6、“投资人+EPC”模式下项目资本金筹集模式

7、“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规？

8、央企、国企与地方平台合作采用“投资合作+EPC模式”操作项目的两类四种合规模式分析（投建分离、股权型、延付型、债权型）

六、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例

（一）土地资源

1.政策、要点与路径

2.某综合开发案例

（二）土地指标资源

1.政策、要点与路径

2.某全域土地整治案例

（三）河砂资源

1.政策、要点与路径

2.某水利建设项目利用河砂经营案例

（四）矿产资源

1.政策、要点及特定限制条件与解决思路

2.某国有公司利用矿产资源进行基础设施投资案例

（五）碳权资源

1.政策、要点与路径

2.某新增林业碳权资源结合项目开发案例

（六）林权资源

1.政策、要点与路径

2.某林权资源结合项目开发案例

（七）旅游资源

1.政策、要点与路径

2.某旅游资源结合项目开发案例

七、土地储备与开发项目投融资实务要点分析

1、土地储备业务的流程及合规性要求

2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？

3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？

4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？

5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别

6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让，如何合规操作？

7、如何分析片区项目的可融资性？

8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动

9、专项债解决土储资金的模式与要点

10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目

11、如何进行片区项目资金平衡分析？

12、如何确定片区开发投融资模式？

13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？

14、如何设置分期分片开发和峰值支付

15、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？

16、什么是土地增减挂钩业务，土地增减挂钩指标交易和耕地占补平衡指标如何融资

17、什么是全域土地综合整治，融资模式

18、土地集中流转项目如何融资？

19、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？

八、土地开发投融资模式解析及案例分享

1、土地出让金返还模式：不新增隐债的合规要点

2、委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享

3、做地模式：操作要点及广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析

4、投资人+EPC模式：操作要点、如何规避隐债及市场化融资

5、专项债模式：两种模式介绍及相关案例分享

6、土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享

7、股权（基金）合作+施工模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？

8、二级赎买一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资

9、反向委托（或反向购买）模式：如何实现一二级联动融资及案例分享

10、包装借款模式：如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？

九、片区综合开发结构化合作模式案例分享

1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式

2、片区综合开发项目“投资合作+EPC”模式

3、专项债+土地模式

4、专项债+市场化融资模式

5、认购基金+施工总承包模式

6、股权回购退出+EPC模式

8、平台摘地+融资合作建设运营模式

十、综合开发项目政策联动自平衡模式

1、城市更新模式

2、TOD模式

3、EOD模式

4、IOD模式

5、矿山生态修复自平衡模式

6、砂石资源自平衡模式

7、“先招后拍”模式

8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资

十一、城市更新项目投融资模式实务

（一）城市更新项目政策梳理及63号、30号文的应对措施

（二）城市更新项目分类及操作流程分析

（三）企业参与城市更新项目的操作模式分析

（四）城市更新项目的收益构成及来源

（五）城市更新项目运作的核心及要点

（六）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择

（七）城市更新片区级项目的策划要点

（八）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析

（九）城市更新项目如何实现自平衡？

（十）平衡不了如何操作

（十一）一级开发和无收入项目资金解决途径

（十二）城市更新项目资本金的解决方式

（十三）城市更新基金的设立及操作实务

（十四）不能拆不能建的城市更新项目如何操作

（十五）城市更新项目的征地拆迁资金如何解决

（十六）地方政府如何筹划城市更新

（十七）金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资）

（十八）建筑企业如何获取城市更新工程

（十九）城市更新项目可采取的投融资模式探讨

（二十）城市更新项目收并购实务及案例

（二十一）城市更新项目融资模式案例分享

十二、EOD项目运作实务

（一）EOD项目操作要点解析

1、EOD核心理念：融合+一体+反哺

2、EOD生态环境的八大类与十五小类

3、EOD的三项反哺产业分类及细分行业

4、EOD模式下E与D关联的合规性分析

5、EOD项目的收益逻辑—水、砂石、林、产、地、财

6、EOD项目8大主要收益来源

7、EOD项目的回报模式及回报来源组合

8、EOD项目开展的三个阶段及操作流程要点解析

9、EOD的“五位一体”和“三个内涵”

10、EOD项目如何选择生态项目与产业项目及占比分析

11、EOD市场化运作模式解析（授权+模式的优势及详解）

12、EOD项目预期收益、支出及资金平衡方案策划要点

13、6号文要求“不以土地出让收益、税收、预期新增财政收入等返还补助作为项目收益”该如何理解，土地出让金及新增税收资金如何合规安排？

14、EOD申报金融储备入库项目的要点解读

（二）EOD实务操作与案例解析

1、生态环境治理+生态友好产业开发一体化发展模式案例

2、生态环境治理+文旅开发一体化发展模式案例

3、生态环境治理+乡村振兴一体化发展模式案例

4、生态治理+清洁能源一体化开发案例

5、环境治理+产业开发一体化发展模式案例

6、基于EOD视角的矿山生态修复

7、EOD“指标”交易模式的应用案例

（三）EOD项目融资要点及案例分享

1、EOD项目融资模式

2、项目资本金的筹措方式

3、政策性及商业银行的融资路径

4、财政资金和补贴的合理利用

5、EOD结合片区开发的合理利用（如何实现资源的统筹与现金流的保障）

6、EOD如何实现一二三级联动自求平衡融资

7、如何申报EOD并拿到融资

8、长江上游石亭江流域综合治理暨绿色发展经济带开发等项目融资模式介绍

十三、新政下学校医院等公共服务项目的融资

1、义务教育和公立医院融资的困境

2、专项债融资

3、“以租代建”模式的应用及其案例

4、“建办分离”模式及其案例

5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例

讲师简介：

林正刚老师

u 国家发改委经济体制改革研究会理事

u 财政部PPP财务专家、中国投资协会专家委员

u 国际注册融资规划师、国际注册私募投资基金管理师

u 高级人力资源管理师

u 具有律师及基金从业资格，金融硕士研究生

u 中至远集团总裁

u 清华大学、人民大学、中央财经大学等著名大学的EMBA、总裁班特聘讲师

u 新理财、新华网等权威媒体杂志特约作者，发表文章数十篇

他擅长政府投资项目的策划和政信融资模式设计，能够为政府“两新一重”公益性项目、综合开发项目、城市更新、EOD及乡村振兴项目提供合规及可融资性的策划包装方案，能够为产业基金的发起、设立及运作提供优质的服务。他长期致力于国有企业改革、融资平台公司高质量发展的咨询与投资实践，尤其是在隐性债务的处置、投融资模式设计、公司战略、混改、员工股权激励等方面具备丰富的实战经验。

他先后为100多个PPP项目提供咨询或顾问服务，其中提供咨询的5个PPP项目被评为财政部国家示范项目。他曾主持、参与贵阳南明城市更新项目、陕西中科机场科技新城开发项目、博鳌乐成—国际医疗旅游先行区片区开发项目、四川天府国际体育健康城项目、邢台市古城保护与利用开发项目、南阳市医圣祠旧城改造片区开发项目等数十件综合开发项目的投融资咨询；参与数十件现代农业产业园、田园综合体、特色小镇等乡村振兴项目的策划与包装；参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过200亿元。他曾主持、参与数百家平台公司转型升级工作及国有企业的混改、并购及重整工作。

他参与住建部《城市综合管廊工程的应用研究》入选住建部2016年科学技术项目规划-编号：2016-R3-005。参与国家能源局《关于民间资本投资电力领域的课题研究》。曾在中国财经、新理财、新华网等、今日头条多家媒体发表的《解析地方政府隐性债务化解模式》《债务化解与资产重组，开启地方投融资模式重构新征程》《PPP模式是破解特色小镇融资挑战的一种有效途径》、《资管、私募新规双剑合璧，PPP路在何方》《隐性债务倒逼地方政府投融资模式重构》《ABO，请坚定信念》等相关文章受到业界的好评。

主讲课程：
《政府专项债券“借用还”全过程管理及项目策划、评审要点解析》

《乡村振兴项目关键路径探索与标杆案例实战解析》
《新政下城市更新项目合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操》
《新政下EOD（以生态环境为导向的综合开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地实战案例》

《关于落实稳住经济大盘形势下政府项目的遴选、策划与投融资模式设计及落地实操》

《十四五地方政府高质量发展投融资新逻辑及区域综合开发项目的模式设计、策划要点、落地实操与实战案例》

《拼经济形势下政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范》