马翌老师3月27日成都某置业公司内训《房地产法务风险管理》课程圆满结束。欢迎邀约马老师周末档期,地产法律加工程法律 认准马翌老师
房地产项目全流程合规经营及风险防范
【课程背景】
项目的精细化管控是房地产企业未来发展的大势所趋,但是对于项目的在获取、建设、销售等全流程中所产生的问题也相当复杂,项目将面临土地获取、招投标、总包管控、安全生产、销售去化、房屋交付、财务、法律、政策等多方面风险问题,如不能正确对待这些风险,将会导致项目的偏差及失败,也将给房企自身酿成不可挽回的损失。如何避过这些“坑”,躲过这些“雷”,提高房企防范意识,降低项目运营风险,优化项目成本和管理模式是房企面临的主要问题。
本课程基于法律视角和项目实操视角两个维度,从投拓、设计、施工、营销、交付等方面,直击项目开发中的痛点、破解之道,结合案例及数据分析,就项目全流程风险防范进行剖析与探讨。
【课程目标】
本次课程以案例入手,条分缕析,将风险从事后处理转变为事前预防、事中应对。从而打造房地产企业核心模块的风险管控体系,减少项目建设风险及由风险带来的经营成本。
课程以全员风险管理理念,与业务流程相结合的过程管理与知识管理,结合公司管理与项目建设的各个模块,介绍标杆企业的风险管理理念、实践与经验、教训,为企业风险管理提供全面的解决方案。
课程实战,内容实操,观点新锐。将风险识别规避能力转化为企业实实在在的利润。
【学员对象】
房地产企业总经理、副总、项目总,设计、工程,成本、采购,运营、法务等中高层管理人员
【课程时长】两天(12小时)
【课程大纲】
第一部分设计合同风险及设计变更
一、设计费用的结算
【案例】:无合同是否需要支付设计费
【案例】:设计费用约定不明的结算
二、规划设计变更
1、规划变更及设计变更的区别
2、不合规变更的后果
【案例】:规划变更未通知是否需要赔偿?
【案例】:预售合同中约定规划变更可以不用通知,能否免责
三、风控注意事项
四、设计事故及损失赔偿
第二部分财务风险管控
一、发票管理实操
【案例】:开票的“小乌龙”
二、“开票”与“付款”是否有必然联系
【案例】:未开票能否作为拒付工程款的理由
引申——先履行抗辩权、同时履行抗辩权
三、合同在履行过程中税率调整风险分析及应对
1、营改增及税率调整
2、税率变化对于计价方式的影响
3、不同约定情况下税率变化的受益方不同
4、预售合同增值税税率调整说辞
第三部分招投标全流程梳理
一、总包选择程序及考察要素
1、总包选择前有哪些必经程序?——资格预审与入围要求
2、足不出户,找寻渠道——如何对总包进行线上考察?
3、线上考察要了解总包单位哪些方面?——六大纬度,盘点总包数据
4、不入虎穴焉得虎子——如何进行实地考察?
5、考察结果如何进行数据化比对?——统一标准,同一纬度
【案例】:考察因素不完整,开工之后要涨价
二、招标投标法历史沿革
1、必须招标的门槛
2、公开招投标流程
【案例】:总包合同是否必须公开招投标?
三、黑白合同的效力问题
1、 黑白合同之争——多份有效/无效合同并存的情况下,合同效力及履行确认
【案例】:一张天价承诺函——黑白合同的纠纷要点
思考:项目印章审批及管理风控要点
思考:合同无效,但质量验收不合格,如何开发商能否拒付工程款?
2、 一旦发生黑白合同冲突,效力确认——江苏高院的启示
3、 如何避免总包合同归于无效——黑白合同风险风控要点
四、常见风险案例(5个)
第四部分如何避免陷入“工程索赔”的坑
一、什么是工程索赔
【概念辨析】索赔vs签证
二、施工索赔的机会及形成
1、业主的行为(先天不足)
思考:签证是否必须包含责任承担方?
思考:业主方的哪些行为或客观因素会给施工单位提供施工索赔的机会?
2、业主的行为(后天作)
【案例】:烤死人大厦
3、业主的行为(客观因素)
【案例】:只有监理签字的签证法律效力如何认定?
4、不可抗力
5、分包商的行为
【案例】:飘忽不定的结算价——到底谁错了?
三、索赔种类及索赔费用的组成及索赔证据
四、如何应对竣工勒索?
【案例】:施工单位以工程款支付为条件,付到98%才可配合竣备,如何处理?
思考:竣工验收和竣工验收备案的责任主体到底是谁?
思考:配合竣工验收及备案是承包人义务还是权利?
【案例】:疑难复杂的总包竣工纠纷案件——查封、反诉、鉴定、指定分包、竣工勒索等因素
第五部分项目营销宣传法律支持
一、精装修交付标准及销售合同审核要点——客诉源头风险的把控
1、精装修管控要点
2、补充协议的注意事项
二、广告法及销售物料审核——常见风险点的规避及写法
三、开盘前风险审查——售楼处及样板间检查要点
四、不利因素与销售说辞——销售人员的风控意识的宣贯
第六部分项目竣备及交付
一、商品房竣工验收与交付使用
1、现实交付及权利交付
2、交付的方式
3、交付的后的责任承担
【案例】:遗失的交付通知书——未寄发《交付通知书》的后果
4、交付的前置条件
思考:开发商将商品房交付使用的前置条件是什么?
思考:质量验收与综合验收是何种关系?何为“五方核验”?
5、交付和收房的流程
思考:交付时应必备的文件有哪些?
6、购房人合理拒收的法定情形
思考:收房到底是客户的权利还是义务?
【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?
二、交付使用的常见法律问题
1、逾期交房的常见情景
思考:是否只有交付延期才算“逾期交房”?
2、违约责任的承担方式
【案例】:在不具备交付条件的情况下,购房人对房屋的接收,开发商是否还需要承担违约责任?
【案例】:因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约?
三、精装修商品房交付的法律风险
1、精装修交付标准——风险管控要点
思考:示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定?
2、判断房屋质量缺陷的依据及法律风险
【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?
3、精装修房屋三大质量缺陷
1)部品质量缺陷
2)设计质量和工艺质量缺陷
3)室内环境污染
思考:因质量瑕疵维修后,质保期是否能重新计算?
四、商品房小区产证办理
1、项目大产证的办理
2、小产证的办理
【案例】:“交付后720天内办理产证”的约定
讲师简介:
马翌老师简介
u 房地产法务实战专家
u 现TOP5地产公司区域法务负责人
u 原上海建工所属子公司法务负责人
华东政法大学法学研究生毕业,取得法律职业资格证书及中级经济师(房地产)证书,马老师10余年标杆房企法务工作经历。具有深厚的法律专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产企业相关立法活动。
任职情况:
TOP5地产公司任职期间:
在收并购、融资、合作开发、项目运营方面均有建树。为公司建章立制,牵头多个项目尽职调查,集团资产包收购及轻资产运营项目获取;应对区域集中供地的合作开发协议谈判;开展多次内部培训,获得企业颁发的专业讲师资格证书;统筹处理区域范围内重大疑难案件(股权转让纠纷、施工索赔清退纠纷等),并进行复盘。
主导大宗交易(50亿)的协议谈判及成交;长租公寓爆雷、类住宅延期交付纠纷、售后返租纠纷、车位统一长租方案等非诉类处理;处理电商费、包销案件、分销纠纷等群诉案件。对接20余个商办、住宅项目,包括合作项目,商业综合体、独栋办公室、办公塔楼、底商、高端住宅租赁、二手收购项目的重新开发等。
总体房地产管控经历:
马老师对于收并购、产业勾地、融资、合作开发、项目运营及股权事项均有大量的实战实操经验,并有丰富的群诉处理、大宗交易谈判、项目收购、总包清退、工程索赔、诉讼执行等操盘经验。
授课风格:
实践为主并与房地产法务理论相为融合,体系感强,强调实用。实战案例生动,讲解深入浅出,信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”实战专家。
主讲课程:
《房地产项目收购及并购法律风险及案例解析》
《工程结算与索赔实战案例解析》
《房地产企业劳动法律实务》
《民法典及商事法律原理与案例分析》
《房地产商办项目营销创新运用及案例解析》
《项目总视角下房地产企业全流程法律风险识别与防范》