《房地产项目报批报建及政府配套资源对接实战》

 

【课程背景】

房地产开发的报批报建等权证办理俗称“跑前期”，对接政府配套资源俗称“跑配套”，因政府行政管理的全面性和合法、合规的程序性突出，对房企应对此类业务提出了相当高的要求，其颠覆性、强制性、连续性和时效性等关乎项目的成败故不可不察。企业管理者对该业务的工作绩效要求高、管理难，责任部门处理内外协调的工作量大、专业面广、压力大、难度高、不确定性突出，如何做好该业务的管理是各类房企普遍面临的难题。

在规范化的房企各类业务管理流程的系统中，针对报建和配套业务实施流程化管理，往往被视作不可能完成的任务。针对不同地区和城市的管理差异，如何将业务的管理专业化、规范化，提高其工作效率确保项目开发整体经营目标的实现，分享以“万科不行贿”理念的标杆房企的成功管理经验是本课程的初衷。

【思想介绍】

报建及配套业务连接着政府行政管理和公共配套的各职能部门和机构及房地产开发企业两端，集中作用于开发项目一点。课程首先系统介绍开发项目所面临的外部管理环境，所谓知彼；进而介绍房企对接政府管理的战略和组织管理的策略选择分析，所谓知己。在此基础上，按照房地产开发项目的从拿地到交付全过程，结合项目管理全生命周期的关键阶段，重点就报建和配套的每一个具体业务流程进行梳理，结合丰富的实战案例对各环节的管理要点、难点和技巧、方法进行预见性的提示讲解。同时将该业务与房企其他各类业务管理流程的关联进行梳理，使之纳入到房地产企业专业化、规范化科学决策和管理的系统中。高绩效的业务管理离不开干部，课程的最后分享了相关业务管理干部培养等人力资源保障的相关内容。

【课程对象】

公司全面管理的决策层（董事长、总经理、等）

负责报建及配套业务管理的操作层（副总、总助、总监、项目总、权证及配套经理、主管等）

参与报建及配套业务协作的各部门人员（项目拓展、策划、设计、工程、营销、客服、计划运营及成本管理等）

【课程收益】

对房地产公司总经理、项目总经理、项目经理，可借此课程全面掌握房地产开发项目受企业外部条件制约的完整开发流程，提升项目开发进度计划的编制、执行、监督等综合管理水平。

对房地产企业报建及配套主办部门的人员或直接负责该业务的领导，可借此课程，规范、统一将来的业务管理运作流程，提升专业管理水平和工作绩效；

对非专职管理部门的学员，可借此课程，了解、熟悉房地产开发报建及配套流程管理的做法和实施程序，更好地协同主办部门协同参与报建及配套等专业工作；

通过本课程，不仅认同可以通过科学的过程管理实现结果管理的理念，同时在业务管理方面传授了具体的、实操性的、高效的做事方法和经验分享。整体提升受训管理者的专业素养和履职能力，整体提高项目运作的科学性，降低项目风险，打造职业化的房地产企业项目经理人队伍；

参加培训的公司，可以此为基础，建立项目报建及配套管理的业务流程，并逐步完善企业自己的房地产开发管控系统。

……

【主讲老师】

张建军，2001年曾出任万科集团历史上首个 “项目事务部”经理，负责城市公司所有项目的报建及配套业务管理。

现任职和君咨询集团—房地产研究中心合伙人，建筑学本科，工商管理硕士，注册建筑师，注册建造师。管理咨询专家，房地产企业经营管理及项目操盘实战型教练顾问，中国讲师500强，常年担任多家房地产企业、培训机构及清华、天大等房地产总裁班的特约培训讲师。6 年设计院及 15年房地产企业实战工作经验，曾任天津万科公司设计部、项目事务部、工程管理部经理；新奥集团蚌埠置业公司常务副总经理；历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长，兼汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理、上海汉镒咨询公司总经理、天津汉镒房地产管理咨询公司总经理；南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务。2010年投身管理咨询及培训，在房地产企业全面经营管理及项目的全程运作，特别是组织管控、公司治理、计划管理、成本管理及项目决策、项目策划、设计管理、报批报建管理、工程管理、营销及客服管理、外包管理等方面有着较为丰富的经验，为60余家房企提供过咨询培训，完成了20余个项目策划及实操顾问的服务。

【课程时间】

整个课程时间为1-2天。

本课程将按房地产项目报建及配套管理在项目开发全过程的操作流程进行分解介绍，其中包含大量的报建及配套业务流程的详解及更多的亲身经历的实战案例分享等，以及针对受训企业实战的特情诊断和互动答疑等。

另，针对报建及配套业务涉及房企管理系统的组织、计划、成本、决策、策划、设计、工程、营销、客服等关联业务流程的系统性全面介绍。针对管理规范化较为成熟的受训企业，可适当简化这部分内容的介绍，将集中报建和配套的专业流程，课程可压缩在1天内完成。

【课程大纲】

《房地产项目报批报建及政府配套资源对接实战》课程大纲

 

一、 报建及配套业务概述

1、 政府对房地产开发项目实施相关行政管理的环境分析

（1） 国土资源管理

（2） 城市规划管理

（3） 建设工程交易市场及行业管理

（4） 房屋产权交易市场及行业管理

（5） 城市市政工程配套管理

（6） 城市基础设施配套管理

（7） 其他政府职能部门管理（发改委、环保、文物、民防（人防）、气象（防雷）、地震、民政（地名）、档案、无线电、节能、技术质量监督、空管……）

（8） 武警（消防）、军队等

2、 项目报批报建业务管理的工作内容（权证事务）

（1） 项目前期、中期（五证）

（2） 项目后期（分证）

3、 项目政府配套资源对接管理的工作内容（配套事务）

（1） 用地红线外市政工程配套

（2） 城市基础设施配套

（3） 用地红线内市政管网工程配套

4、 开发企业对报批报建及政府配套对接业务管理的认识

（1） 相关业务管理发展历程及现状和难点分析

（2） 相关业务专业化、规范化管理的方法

5、 房地产企业公共关系管理的认识

（1） 房地产开发企业公共关系管理的理念认识

（2） 房地产开发企业公共关系管理的工作内容

（3） 公共关系对房地产企业的价值体现

（4） 维护良好公共关系的方法探讨

二、 报建及配套业务VS公司组织建设管理

1、 公司业务现状及战略方向对管理资源配置策略的影响

机会型开发商——单一项目公司

专业化开发商——行业内持续经营（多项目、跨地域）

2、 公司组织架构、工作职能分工及接口设计

（1） 组织架构层级对分工的影响（项目公司、二级管理、三级管理）

（2） 设置专职的报批报建及配套对接职能部门的优缺点

（3） 分别由专业职能部门分工负责的优缺点

（4） 按项目公司（项目部）分工负责的优缺点

3、 小结及实战互动研讨：受训企业实际组织状况的诊断、研讨及建议

三、 项目获取土地阶段的报建及配套业务流程详解

1、 签订《国有土地使用权出让合同》

2、 办理项目公司设立及相关事宜

3、 办理《项目投资备案》（立项计划）

4、 办理《建设用地规划许可证》

5、 办理《国有土地使用证》

6、 其它可能涉及的相关程序简析

（1） 办理《建设项目选址意见书》

（2） 办理《建设用地规划设计条件》

（3） 办理《项目用地文物勘探》程序

（4） 关于建设用地红线外市政工程的自行配套事宜

（5） 关于建设用地的征地补偿及拆迁事宜

（6） 涉及突破国土资源《土地利用规划》的土地变性事宜

7、 小结

（1） 拿地阶段公司各部门之间的分工配合要点

（2） 不同企业办理《用地规证》及《土地证》的责任划分技巧

（3） 受训企业项目土地疑难问题解决方案的课堂互动

四、 规划方案设计阶段的报建及配套业务流程详解

1、 办理《建设工程规划报建申请》

2、 办理《项目环境评价审批》

3、 办理《修建性详细规划设计方案》成果审批

（1） 建筑规划方案（日照、规划指标等）

（2） 管网规划方案（市政工程配套等）

4、 办理《房地产项目建设开发规模审批》

5、 办理《单体建筑设计方案审批》

6、 办理《人防工程报建审批》

7、 办理《建筑工程消防设计审核》

（1） 建筑工程

（2） 装饰装修工程

8、 办理《建设工程规划许可证》及其它相关前置程序（地名、户籍、公告…..等）

9、 小结及实战互动研讨

（1） 设计阶段公司各部门之间的分工配合要点

（2） 不同企业办理《工程规证》的责任划分技巧

（3） 受训企业项目设计报建疑难问题解决方案的课堂互动

五、 施工准备阶段的报建及配套业务流程详解

1、 办理《建设工程施工报建申请》

2、 办理《建设项目扩初设计评审》

3、 办理《施工图蓝图审查》

4、 办理《建筑设计节能审查》

5、 办理《防雷施工图设计文件审核》

6、 办理《建设工程施工单位招投标》

7、 办理设计单位、监理单位招投标及备案

8、 办理《城市基础设施配套费》缴纳的“减免缓”事宜

9、 办理《施工许可证》及其它相关前置程序（墙改、档案、农民工……等保证金）

10、 其它涉及施工准备的相关程序

（1） 办理《建设工程放线、验线程序》

（2） 办理《施工临时用水、用电程序》

（3） 办理《深基坑支护设计方案》评审

（4） 办理施工临时占道、开口等程序

（5） 办理行道树移植或海防林砍伐

（6） 办理其它地下障碍物移除程序

（7） 工程抢跑开工的处理

11、 小结及实战互动研讨

（1） 施工准备阶段公司各部门之间的分工配合要点

（2） 不同企业办理《开工证》的责任划分技巧

（3） 受训企业项目施工报建疑难问题解决方案的课堂互动

六、 销售准备阶段的报建流程详解

1、 办理销售面积预测

2、 办理《物业公司招投标》

3、 办理《销售资金监管账户》

4、 办理价格备案及网签录入程序

5、 办理《预售许可证》及其它相关前置程序

6、 小结及实战互动研讨

（1） 销售准备阶段公司各部门之间的分工配合要点

（2） 不同企业办理《开工证》的责任划分技巧

（3） 受训企业项目销售报建疑难问题解决方案的课堂互动

七、 施工建设阶段的配套业务流程详解

1、 自来水工程配套程序

2、 排水工程配套程序

3、 供配电工程配套程序

4、 燃气工程配套程序

5、 集中供热工程配套程序

6、 小结及实战互动研讨

（1） 管网综合设计管理流程

（2） 自行配套工程权责移交事宜

（3） 配套工程对接阶段公司各部门之间的分工配合要点

（4） 不同企业办理配套工程对接的责任划分技巧

（5） 受训企业项目配套对接疑难问题解决方案的课堂互动

八、 项目竣工收尾阶段的报建及配套业务流程详解

1、 竣工验收相关程序（规划、消防、人防、五方综合验收等）

2、 办理《建设工程竣工备案程序》

3、 办理《准住证》

4、 办理正式电送电、燃气点火、供热等配套程序

5、 办理产权面积实测

6、 办理《土地分证》及《房屋产权证》登记程序

7、 小结及实战互动研讨

（1） 竣工验收阶段公司各部门之间的分工配合要点

（2） 不同企业办理竣工验收的责任划分技巧

（3） 受训企业项目验收报建疑难问题解决方案的课堂互动

九、 报建及配套业务VS其它关联业务流程

1、 计划运营管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

（1） 项目开发进度计划中的报建及配套工作的编制

（2） 报建及配套责任部门年度、月度计划的编制和考核

2、 成本管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

（1） 目标成本计划中报建及配套涉及的成本科目划分

（2） 报建及配套责任部门的成本控制职责及绩效考核

3、 项目决策管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

（1） 报建及配套责任部门如何参与项目初判和详细研究

（2） 报建及配套责任部门如何参与可行性研究及项目获取

4、 项目策划管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

（1） 报建及配套责任部门如何参与项目策划

（2） 报建及配套责任部门如何参与概念设计任务书和成果评审

5、 设计管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

（1） 报建及配套责任部门如何参与方案设计任务书和成果评审

（2） 报建及配套责任部门如何参与扩初设计任务书和成果评审

（3） 报建及配套责任部门如何参与施工图设计任务书和成果评审

6、 工程管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

（1） 报建及配套责任部门如何参与《工程管理指导书》的编制

（2） 报建及配套责任部门如何参与工程招投标

（3） 报建及配套责任部门如何参与工程建设过程管理

（4） 报建及配套责任部门如何参与竣工验收及交付管理

十、 报建及配套业务的人力资源管理

1、 报建及配套岗位干部的选择和任用

（1） 报建及配套岗位干部的职业素质

（2） 报建及配套岗位干部的知识结构

（3） 报建及配套岗位干部的心理调节

（4） 报建及配套岗位干部的基本礼仪

2、 报建及配套岗位干部的培训

3、 报建及配套岗位干部的激励

十一、 如何提高报建及配套业务的执行绩效

1、 认识报建及配套对项目开发的重要性

2、 掌握报建及配套工作的核心价值

3、 充分认识报建及配套工作的复杂性及困难度

4、 各部门对报建及配套工作的协作

5、 报建及配套工作的自律和规范化流程建设

6、 报建及配套工作的灵活应变和管理艺术

十二、 特殊项目开发模式的报建及配套业务处理

1、 停缓建（烂尾楼）开发重置项目的处理

（1） 股权转让项目情形     （2）资产（在建工程）转让项目情形

2、 去库存（商改住）项目改造开发的处理

3、 现房类低效资产改造开发的处理